入秋后，天氣只是漸涼，廣州樓市卻似隆冬將至，降價范圍從外圍區(qū)域向中心區(qū)蔓延。國慶長假期間，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪廣州市中心區(qū)推貨大戶荔灣區(qū)廣鋼新城板塊發(fā)現(xiàn)，多個樓盤推出較大優(yōu)惠措施，部分樓盤優(yōu)惠幅度超過10%。

一邊是嚴(yán)調(diào)控下購房者持幣觀望，一邊是融資收緊、資金回籠減慢，開發(fā)商面臨資金壓力開始不淡定了。嗅覺敏銳的萬科高喊“活下去”，碧桂園已考慮將銷售率不佳的項目停工，穿越周期成為開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。面臨市場下行壓力，開發(fā)商將如何調(diào)整銷售策略？

現(xiàn)場：部分樓盤降幅超10%

樓市下行壓力漸顯，國慶長假期間，降價促銷潮逐漸在廣州樓市蔓延。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查了解，廣州樓市的降價潮已從外圍的增城、南沙等區(qū)域向中心區(qū)擴圍，增城、黃埔、南沙、花都、荔灣以及番禺等區(qū)域均有樓盤實施降價促銷策略。

國慶長假期間，記者以購房者身份走訪了荔灣區(qū)廣鋼新城板塊多個樓盤發(fā)現(xiàn)，包括保利和光晨樾、振業(yè)天頌以及金融街融穗華府等在內(nèi)的不少項目均推出優(yōu)惠措施。其中和光晨樾降幅較大，原總價約為530萬元的三房單位，折后價約為458萬元，降價幅度高達(dá)72萬元，降幅達(dá)到13.58%。

振業(yè)天頌項目降幅則較低，102平方米三房單位，原總價約為440萬元，折后總價約為427萬元。該項目銷售人員告訴記者，項目采取雙合同形式簽約，備案合同價格約為356萬元，裝修款合同價格約為71萬元。以三成首付計算，購房者需要繳納的首期購房款約為178萬元。

雙合同簽約形式對購房者來說，首付壓力較大。雙合同盛行下，單合同則成為開發(fā)商的宣傳點和賣點。在廣鋼新城內(nèi)，金融街融穗華府項目打出的“真單合同，首付110萬起”“國慶特惠一口價8.8折起”等字樣的廣告較為顯眼。

融穗華府項目銷售人員告訴記者，因為項目是在2015年和2016年拿的預(yù)售證，所以避開了限價，簽約價格可以突破區(qū)域的限價，實現(xiàn)單合同簽約。

以該項目一套92平方米三房單位為例，原總價約為521萬元，在減去20萬元優(yōu)惠以及9.7折商業(yè)貸款、9.9折國慶優(yōu)惠以及7天內(nèi)準(zhǔn)時簽約的9.9折優(yōu)惠后，折后總價約為477萬元，總折扣約為9.2折。三成首付約為144萬元，門檻較雙合同簽約大大降低。

關(guān)于廣告打出的8.8折優(yōu)惠，融穗華府項目銷售人員向記者解釋，8.8折單位主要是商鋪，只有少量國慶鉅惠單位折扣力度可達(dá)到8.8折。

記者在融穗華府項目銷售中心現(xiàn)場貼出的國慶鉅惠單位發(fā)現(xiàn)，國慶鉅惠單位為低樓層以及高樓層，集中在2~4樓以及30層以上單位，大多數(shù)已貼出“已售”字樣。其中一套面積約為83平方米的單位，原價為57320元/平方米，折后單價約為50600元/平方米，每平方米降了6719元，折扣力度高達(dá)約56萬元，折扣約為8.8折。

開發(fā)商：節(jié)后調(diào)整優(yōu)惠幅度

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，每年“十一”黃金周期間，開發(fā)商都會有不同程度的降價促銷措施，帶動成交上升。對比往年，今年開發(fā)商的讓利幅度較大，主要是房企面臨資金回籠壓力。

和光晨樾項目銷售人員告訴記者，目前促銷主要是因為開發(fā)商需要回籠資金，待黃金周過后，樓盤的優(yōu)惠幅度將進行調(diào)整。

同時，金融街廣州相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，“十一”黃金周針對個別樓盤的部分單位推出特惠，優(yōu)惠力度比平時高1%~2%，這些特價單位在戶型和朝向方面相對而言沒那么好，節(jié)后，價格將調(diào)整，個別單位適當(dāng)回收優(yōu)惠，幅度約為2%。

值得注意的是，今年以來，開發(fā)商策略已發(fā)生明顯變化，萬科高喊“活下去”，碧桂園已考慮將部分效益不佳項目停工，而這些主要是源于對資金的渴求。融資渠道收緊、資金回籠速度放緩，使房企資金壓力倍增，穿越周期“活下去”成為房企的第一要務(wù)。

雖然“十一”黃金周過后，開發(fā)商的優(yōu)惠措施將會有所調(diào)整，但以價換量、適度降價促銷、快速回籠資金將成為開發(fā)商未來的營銷策略。

上述金融街廣州相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在，有很多購房者持幣觀望，所以在接下來的購房節(jié)點，例如“雙十一”等將繼續(xù)推出優(yōu)惠措施，力度不亞于“十一”黃金周。

談及優(yōu)惠幅度，該負(fù)責(zé)人明確表示，并不是價格的大跳水，這樣會引起市場恐慌，越降價越?jīng)]人買，大幅降價是對市場和開發(fā)商自身的不負(fù)責(zé)任。