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在“房住不炒”基調(diào)下，“余額管控”成主流。針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管不斷升級，業(yè)務收縮或已成定局，哪類信托業(yè)務可以用來“補缺”輸血?

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《國際金融報》記者，房地產(chǎn)信托一度成為重要收入支柱業(yè)務，在嚴監(jiān)管“降溫”下信托公司下半年將加快業(yè)務轉型，降低對房地產(chǎn)信托業(yè)務的依賴，尋找下一個收入“頂梁柱”。基建信托、資產(chǎn)證券化業(yè)務、消費金融、供應鏈金融等均是可能選擇方向。

從“炙熱”到“降溫”

房地產(chǎn)業(yè)務備受青睞，原因一是地產(chǎn)業(yè)務單筆規(guī)模較大、信托報酬率也相對較高;二是地產(chǎn)公司能夠提供底層資產(chǎn)扎實，風險較低投資標的，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)型客戶更是受到信托公司的歡迎。

房地產(chǎn)信托業(yè)務一路狂飆，一度成為支撐信托公司發(fā)展的重要支柱業(yè)務。就上半年而言，集合信托市場成立的信托項目總計9272.85億元，其中房地產(chǎn)信托一枝獨秀，募集資金達3634.39億元，占比近四成。另外，投資金額位居集合信托五大投向之首。

房地產(chǎn)信托業(yè)務火熱的背后也存在風險。百瑞信托博士后工作站研究員謝運博在接受《國際金融報》記者采訪時表示：“房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要一定時間周期。其最終能否兌付，取決于項目能否順利完成開發(fā)、銷售并收回投資;但是項目的開發(fā)、銷售出現(xiàn)問題，房企則出現(xiàn)資金流緊張甚至斷裂，該信托項目就將產(chǎn)生兌付風險，這對信托公司的聲譽、利潤都將產(chǎn)生重大不利影響。”

對此，2019年監(jiān)管呈現(xiàn)升級態(tài)勢。監(jiān)管層先是向部分開展房地產(chǎn)業(yè)務不審慎的信托公司開出罰單，再于5月份發(fā)布了“23號文”。7月6日，銀保監(jiān)會有關部門負責人表示，為加強房地產(chǎn)信托領域風險防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。

受此影響，近期房地產(chǎn)信托業(yè)務開始降溫。從用益信托監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，在6月3日到7月14日的6周時間里，集合房地產(chǎn)信托成立規(guī)模分別為161.92億元、142.62億元、161.33億元、187.31億元、193.53億元和51.33億元。

“受部分公司窗口指導及‘23號文’等影響，在7月8日到7月14日一周里，集合房地產(chǎn)信托成立規(guī)模下降顯著，投資者對房地產(chǎn)信托項目的選擇愈加謹慎。”用益信托研究員帥國讓對《國際金融報》記者分析：“從目前監(jiān)管態(tài)勢來看，監(jiān)管層對房地產(chǎn)領域風險高度重視，房企融資呈現(xiàn)嚴監(jiān)管趨勢。預計房地產(chǎn)信托下半年新增規(guī)模下降，存量規(guī)模壓縮顯著。”

“存量時代”倒逼轉型

在“房住不炒”基調(diào)下，“余額管控”成主流。

最近，市場傳出關于“光大信托、國投泰康信托暫停所有房地產(chǎn)類項目募集”的消息。對此，兩家信托公司予以澄清。光大信托稱實為“余額管控”，國投泰康信托則表示“將繼續(xù)依法合規(guī)地開展信托業(yè)務”。另外，多家信托公司表示，正在主動控制總量規(guī)模，但是沒有被叫停業(yè)務。

資深信托研究員袁吉偉指出，由于不能新增存續(xù)規(guī)模，將會較大限制房地產(chǎn)信托增長，加之信托比較有優(yōu)勢的前融路徑封堵，四三二項目競爭會更激烈。后續(xù)房企融資約束更大，相關房地產(chǎn)信托的風險也會逐步暴露，也需要做好風險防范。

有分析認為，根據(jù)監(jiān)管控制總量的要求，未來房地產(chǎn)信托更多是一個存量市場。在這個存量中，一些大型信托公司已經(jīng)占據(jù)相關份額。因此，監(jiān)管的要求對一些小型信托公司影響較大。

在謝運博看來，近期監(jiān)管對房地產(chǎn)信托業(yè)務態(tài)勢趨嚴，但也并非“一刀切”。大型信托公司在獲得項目時更有優(yōu)勢，項目儲備更加優(yōu)質(zhì)。在監(jiān)管趨嚴的背景下，這些項目仍有可能滿足監(jiān)管的要求，因此受到的影響相對較小。

中鐵信托研發(fā)部黃霄盈告訴《國際金融報》記者，受到影響最大的將是那些對房地產(chǎn)信托業(yè)務嚴重依賴，而業(yè)務轉型進展又較慢的公司。

“從保持房地產(chǎn)業(yè)務總量的基本情況來說，前期總量占比較高的公司有一定的業(yè)務空間，但不排除將來政策變動的可能性。在衡量監(jiān)管對信托公司的影響時，更應該從信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務的依賴程度這個角度切入。”謝運博進一步表示。

基建信托或“上位”

“監(jiān)管對于房地產(chǎn)信托對下半年發(fā)展方向有影響，比如控制房地產(chǎn)業(yè)務增量，業(yè)務側重點將從房地產(chǎn)業(yè)務轉向其他業(yè)務。”某信托業(yè)內(nèi)人士李華(化名)告訴《國際金融報》記者：“預計大部分信托公司下半年將加快業(yè)務轉型，降低對房地產(chǎn)信托業(yè)務的依賴。”

在袁吉偉分析看來，此次強力監(jiān)管是針對房地產(chǎn)信托近兩年過于火熱的人工降溫，也是配合整體房地產(chǎn)調(diào)控需求，嚴監(jiān)管舉措結束時間尚不確定。短期來看，有可能延續(xù)至三四季度。即使后續(xù)放松房地產(chǎn)信托監(jiān)管，整體嚴格程度也或?qū)⒈冗^往更為嚴格。

房地產(chǎn)業(yè)務“收緊”趨勢下，信托公司下一個業(yè)務“頂梁柱”何在?

袁吉偉認為，基建信托有可能成為一種選擇。具體來說，自去年以來，基建信托有逐步恢復增長的趨勢。不過目前看地方債務可能開始又一輪置換，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被銀行等機構占有，信托公司所能夠獲得的合意資產(chǎn)可能并不多，再加上現(xiàn)在低行政級別的地方平臺流動性風險和信用風險要高于過往年份，集中發(fā)力是有一定難度的。

“消費金融、家族信托等短期都難以成為一種有效彌補房地產(chǎn)信托限制后的業(yè)績?nèi)笨冢涂锤餍磐泄救绾文軌虬盐蘸觅Y產(chǎn)輪動中的機會，搶占相應的資產(chǎn)領域。”他還指出。

帥國讓告訴《國際金融報》記者，信托公司可以探索真正的房地產(chǎn)股權投資，此外，資產(chǎn)證券化業(yè)務、消費金融、供應鏈金融等可能會是一些信托公司的發(fā)展方向。

“目前來看，信托還找不到一個可以完美替代房地產(chǎn)的接力業(yè)務模式。”李華進一步說道，所以還在嘗試，創(chuàng)新業(yè)務是信托公司的一個重要的轉型方向，但是目前看來賺的錢還支撐不起收入。

“無論是大型信托公司，還是小型信托公司，業(yè)務轉型都是必經(jīng)之路。”謝運博表示，大型信托公司各方面的綜合實力較強，可以對各類創(chuàng)新業(yè)務投入更多的資源，其業(yè)務轉型之路可能走得更順。由于部分創(chuàng)新業(yè)務在發(fā)展初期需要較多的投入，短期內(nèi)難以貢獻大量的利潤，小型信托公司可能難以承受，轉型壓力更大。