雖歷時(shí)五年之久，萬達(dá)商業(yè)的A股IPO計(jì)劃仍難善終。

3月24日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬達(dá)商業(yè)”)發(fā)布消息稱，基于對(duì)自身戰(zhàn)略的研判，決定對(duì)公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市，因此決定撤回A股IPO申請(qǐng)。

對(duì)此，萬達(dá)商業(yè)內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，在撤回A上市之前，萬達(dá)商業(yè)就已啟動(dòng)重組計(jì)劃，最快將在2022年再次上市。

房企回A窗口緊閉，萬達(dá)另謀上市路

萬達(dá)商業(yè)回A之路，充滿波折。

2014年12月23日，萬達(dá)商業(yè)以當(dāng)年最大IPO的“身份”登陸港交所。當(dāng)時(shí)，萬達(dá)商業(yè)雖早已家喻戶曉，但并未不受投資者青睞。在港交所掛牌的一年多時(shí)間，萬達(dá)商業(yè)股價(jià)從最初48港元/股，直至退市，僅漲至52.5港元/股。

萬達(dá)董事長王健林認(rèn)為，公司價(jià)值遭到嚴(yán)重低估。就此，萬達(dá)商業(yè)2016年3月宣布從港交所退市謀求回A，隨后，在A股IPO門前一等就是五年。

此番突然撤銷回A上市計(jì)劃，讓市場(chǎng)一片嘩然。

近年，房地產(chǎn)企業(yè)在A股的IPO一直處于收緊狀態(tài)。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴時(shí)代周報(bào)記者，考慮到地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境，房企融資和上市條件都極為嚴(yán)苛。在他看來，萬達(dá)商業(yè)撤銷回A，雖有些意外，卻也在情理之中。

不過，亦有市場(chǎng)人士認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)急于撤銷回A或意在謀求境外上市，不排除是為在2023年前完成上市對(duì)賭協(xié)議壓力所致。2018年初，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達(dá)商業(yè)簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計(jì)劃投資約340億元人民幣，收購萬達(dá)商業(yè)港股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

萬達(dá)相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者證實(shí)，該協(xié)議中，萬達(dá)商業(yè)承諾投資方自協(xié)議簽訂之日起五年內(nèi)盡快完成上市。不過，該人士還透露說，“協(xié)議并未做其他約定，即萬達(dá)商業(yè)無法在5年內(nèi)上市，也不存在任何回購條款”。

或最快2022年再次在港上市

業(yè)內(nèi)人士稱，萬達(dá)商業(yè)或?qū)⒃俅胃案跧PO。一名萬達(dá)商業(yè)內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)透露，萬達(dá)商業(yè)在撤銷回A上市之前，就已啟動(dòng)重組計(jì)劃，最快將于2022年再次上市。

有業(yè)內(nèi)人士指出，從資本層面來看，萬達(dá)錯(cuò)過的五年，錯(cuò)失了一波港交所牛市行情，期間，中國恒大(03333.HK)股價(jià)從4.7港元/股最高漲至32.5港元/股，碧桂園從2.3港元/股一度升至18.85港元/股。另一方面，退市也為萬達(dá)商業(yè)提供了足夠大的轉(zhuǎn)型空間。

退市之后，萬達(dá)先是將旗下酒店業(yè)務(wù)注入萬達(dá)酒店發(fā)展(00169.HK)，又逐步將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃至萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)。在2017年那場(chǎng)“世紀(jì)并購案”中，萬達(dá)商業(yè)更是大刀闊斧地一舉拋售13個(gè)文旅項(xiàng)目。

次年，王健林再轉(zhuǎn)身，決定將大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更為現(xiàn)名，并宣布：萬達(dá)商業(yè)不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)型為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。

至此，萬達(dá)商業(yè)在完成資金回血的同時(shí)，解綁了大部分“重資產(chǎn)”項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。數(shù)據(jù)顯示，即使在疫情爆發(fā)的2020年，萬達(dá)商業(yè)當(dāng)年新開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)仍多達(dá)45座。其中，輕資產(chǎn)型項(xiàng)目27個(gè)，占比超60%。同年，萬達(dá)商業(yè)簽約60個(gè)輕資產(chǎn)型萬達(dá)廣場(chǎng)，較上年增長67%;在建142個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中，“輕資產(chǎn)型”項(xiàng)目占比超過80%。

據(jù)萬達(dá)商業(yè)官網(wǎng)，輕資產(chǎn)模式即萬達(dá)廣場(chǎng)由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營，使用萬達(dá)廣場(chǎng)品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。資產(chǎn)全歸投資方，所獲租金凈收益，萬達(dá)與投資方按一定比例分成。

輕資產(chǎn)策略踏準(zhǔn)了物管“風(fēng)口期”。2018年，多家物業(yè)管理企業(yè)接連赴港上市。在港上市的多家物業(yè)管理公司的市盈率均高企。截至2021年3月24日收盤，恒大物業(yè)(06666.HK)總市值1571.89億港元，市盈率49.96倍;碧桂園服務(wù)(06098.HK)總市值2137.15億港元，市盈率66.96;融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)總市值737.08億港元，市盈率99.15倍。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，在港上市的內(nèi)資物管企業(yè)平均市盈率為49倍，2020年是35倍，均遠(yuǎn)超地產(chǎn)類企業(yè)。

同策研究院資深分析師肖云祥向時(shí)代周報(bào)記者分析說，重組后，萬達(dá)商業(yè)將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)再次上市，更易“講故事”，也更易獲得投資者認(rèn)同。

萬達(dá)商業(yè)重新上市，能否一改過去“被低估”行情?有業(yè)內(nèi)人士分析稱，近年，萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)態(tài)符合境外投資趨勢(shì)，萬達(dá)商業(yè)的估值規(guī)模可能達(dá)到萬億級(jí)。另有多名行業(yè)人士認(rèn)為，上市的時(shí)點(diǎn)選擇不錯(cuò)，但估值仍難達(dá)萬億體量。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020三季度末，萬達(dá)商業(yè)總資產(chǎn)為5558.56億元，旗下萬達(dá)廣場(chǎng)已達(dá)368座。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者分析，在重新調(diào)整上市戰(zhàn)略之后，萬達(dá)商業(yè)以輕資產(chǎn)運(yùn)營的形式輸出管理人員、技術(shù)及品牌，降低成本，在港股將或?qū)⒏苷J(rèn)可。