有“華南五虎”之稱的富力地產(chǎn)(02777.HK)，腳踩三道紅線，今年將繼續(xù)加速去杠桿。
根據(jù)日前廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“富力地產(chǎn)”)披露的2020年業(yè)績(jī)公告，截至2020年末，富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債比率大幅下降，由2019年底的199%減少至130%，但仍高于“三條紅線”要求的100%。而2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，同比下降僅2.8個(gè)百分點(diǎn);非受限現(xiàn)金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，2018年富力首次突破千億大關(guān)，之后規(guī)模增長(zhǎng)乏力，連續(xù)三年徘徊在1300億左右，盈利能力逐步走弱。
銷售增長(zhǎng)乏力，又踩了三條紅線，富力通過拋售資產(chǎn)“回血”。長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年年底以來，富力地產(chǎn)通過出售資產(chǎn)，包括債券回售、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)質(zhì)押等方式緩解資金壓力，回籠資金超過百億元。
“三道紅線”下，富力地產(chǎn)拿地更為謹(jǐn)慎，今后將更多地回歸老本行，通過城市更新項(xiàng)目拿地。近日，富力地產(chǎn)與粵海集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，擬合作開發(fā)城市更新項(xiàng)目，將在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)城市更新、產(chǎn)業(yè)園等類型的投資開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合作。
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，盈利能力走弱
2020年，富力地產(chǎn)盈利能力整體有所下降。年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比下滑5.4%至858.9億元;實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)203.9億元，同比下降31.5%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)181.0億元，同比下降21.5%。
橫向?qū)Ρ葋砜矗?017年富力地產(chǎn)的毛利率和凈利率達(dá)到35.4%和36.1%的較高水平;2020年則降至23.7%和10.6%。從具體業(yè)務(wù)來看，酒店業(yè)務(wù)作為公司一大重要版塊，受年初疫情影響營(yíng)收顯著下滑，另一方面，物業(yè)發(fā)展版塊由于以價(jià)換量的策略也導(dǎo)致營(yíng)收毛利雙下降。
營(yíng)收下滑，富力地產(chǎn)未完成此前制定的年度目標(biāo)，公告顯示，公司全年權(quán)益銷售額1387.9億元，較2019年的1381.9億元微漲0.4%，未能完成1520億元的既定銷售目標(biāo)。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，2018年富力首次突破千億大關(guān)，之后規(guī)模增長(zhǎng)乏力，連續(xù)三年徘徊在1300億左右的規(guī)模。2017年-2020年，富力分別實(shí)現(xiàn)合約銷售818.6億、1310.6億、1381.9億和1387.9億元，同比增速分別為35%、60%、5%和0.4%。
銷售均價(jià)也呈現(xiàn)逐年下降的態(tài)勢(shì)，2017年-2020年，富力地產(chǎn)的整體平均售價(jià)分別為11400元/平方米、10860元/平方米、9610元/平方米和8600元/平方米。富力地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，整體平均售價(jià)下降，是因?yàn)楣疽越档蛢r(jià)格來刺激銷售的營(yíng)銷策略。
2021年，富力地產(chǎn)將銷售目標(biāo)定在1500億元。業(yè)績(jī)公告顯示，為達(dá)到該目標(biāo)，富力地產(chǎn)將銷售超過230個(gè)項(xiàng)目，可售資源約2700億元，即去化率達(dá)55.6%即可完成年度目標(biāo)。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，沒有完成銷售目標(biāo)確實(shí)有壓力，但從實(shí)際過程看，房地產(chǎn)行情趨于好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)值得期待，富力需要在營(yíng)銷等方面加快節(jié)奏，進(jìn)而推高銷售業(yè)績(jī)。但也需要看到，這可能需要犧牲毛利率等指標(biāo)的數(shù)據(jù)，即對(duì)利潤(rùn)會(huì)有一定影響。
為沖刺銷售目標(biāo)，2020年富力地產(chǎn)不斷在銷售端發(fā)力來加速回款，去年12月底，富力傳出內(nèi)部75折售房的消息。當(dāng)月，富力完成合約銷售215億元，環(huán)比增長(zhǎng)47%，同比增幅達(dá)到20%。
加速去杠桿仍踩“三道紅線”
去年，監(jiān)管部門首次提出“三道紅線”的管理理念，即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率為130.2%，同比下降69個(gè)百分點(diǎn);非受限現(xiàn)金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03。雖然三項(xiàng)指標(biāo)在一定程度上有所改善，但仍全部在紅線內(nèi)。
此外，富力地產(chǎn)的融資成本也呈逐年上升的趨勢(shì)。2017年到2020年，公司的融資成本分別為5.12%、5.74%、6.60%和6.89%。
年報(bào)顯示，截至2020年末，富力尚未償還貸款總額為1597.3億元，借款來源包括銀行貸款、離岸美元優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)債券、信托貸款以及其他，分別占51%、22%、12%及15%。其中，一年內(nèi)、一年至五年內(nèi)、五年后到期的分別占負(fù)債總額的40%、47%及13%。2021年富力仍需要償還638.92億元的高額負(fù)債。
全踩紅線下，富力為了實(shí)現(xiàn)“去杠桿、降負(fù)債”，銷售端多方聯(lián)合同時(shí)促銷發(fā)力，2020年銷售回款率從2019年的低于70%上升至78%，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由負(fù)回正;同時(shí)還通過合理購(gòu)地策略、出售資產(chǎn)、出售項(xiàng)目股權(quán)、股份增發(fā)等方式削減374億元的債務(wù)。
因?yàn)槭湛s拿地，富力地產(chǎn)2020年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目16個(gè)，權(quán)益可售面積約385.5萬(wàn)平方米，與2019年的38個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、938.9萬(wàn)平方米的權(quán)益可售面積相比，下降幅度較大。
“將盡量少參與招拍掛，集中做舊改項(xiàng)目。”債務(wù)壓頂下，富力地產(chǎn)拿地更為謹(jǐn)慎，今后將更多地回歸老本行，通過城市更新項(xiàng)目拿地。
截至2020年底，富力已簽約城市更新合作項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積超過8000萬(wàn)平方米，可售面積超過4100萬(wàn)平方米，貨值超過12000億元。按可售面積算，一二線城市面積占比達(dá)到94%，從區(qū)域分布看，大灣區(qū)面積占比達(dá)到60%。
2021年，富力集團(tuán)城市更新業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，將加速?gòu)V州筆村等三個(gè)舊改項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化和銷售。4月13日，富力地產(chǎn)與粵海集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，擬合作開發(fā)城市更新項(xiàng)目，將在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)城市更新、產(chǎn)業(yè)園等類型的投資開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合作。
值得一提的是，城市更新項(xiàng)目相對(duì)回款周期更長(zhǎng)，債務(wù)壓頂?shù)母涣υ谪?cái)報(bào)中也坦言：“城市更新項(xiàng)目需要更長(zhǎng)的轉(zhuǎn)換時(shí)間，因此，本集團(tuán)將繼續(xù)尋求其他具較短發(fā)展周期的土地儲(chǔ)備補(bǔ)充機(jī)會(huì)。”
一年出售超百億資產(chǎn)緩解債務(wù)壓力
“三道紅線”壓身下，去年底以來，富力地產(chǎn)通過出售資產(chǎn)，包括債券回售、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)質(zhì)押等方式緩解資金壓力，回籠資金超過百億元。
去年1月，富力以10億元代價(jià)向建業(yè)地產(chǎn)出售河南建業(yè)富居投資有限公司10%股權(quán)，并由此將鄭州高新區(qū)五龍口村、花園口鎮(zhèn)兩個(gè)開發(fā)超過5年的舊城改造項(xiàng)目出表;8月，富力向黑石關(guān)聯(lián)的基金出售廣州富力國(guó)際空港綜合物流園70%權(quán)益，回血63億元。
2020年四季度，富力地產(chǎn)出售若干項(xiàng)目的部分權(quán)益共變現(xiàn)約40億元;12月相繼將七家公司股權(quán)質(zhì)押給平安系公司、光大銀行和五礦信托。進(jìn)入2021年，富力地產(chǎn)再次將旗下富力興盛置業(yè)的部分股權(quán)出質(zhì)予廣州市城投，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額162.5萬(wàn)元。
2021年伊始，富力又將其持有的廣州圣景地產(chǎn)25%股權(quán)、廣州富景吉山地產(chǎn)50%股權(quán)、廣州天力建筑工程公司90%股權(quán)質(zhì)押給了廣州城投。在2021年展望中，富力地產(chǎn)也表示，將繼續(xù)透過進(jìn)一步出售非核心資產(chǎn)以釋放資產(chǎn)價(jià)值，繼續(xù)尋求資產(chǎn)變現(xiàn)的潛在機(jī)會(huì)。
售賣資產(chǎn)等操作也導(dǎo)致了富力地產(chǎn)員工人數(shù)大幅減少。截至2020年底，富力正式員工人數(shù)約為38824人，而2019年員工人數(shù)為62305人，縮減近4成。
富力地產(chǎn)表示，對(duì)于有大量資金投入的現(xiàn)有及未來項(xiàng)目，其將尋求達(dá)成更多策略性合作，在繼續(xù)發(fā)展該類項(xiàng)目的情況下降低資金需求。照富力的計(jì)劃，今年末將完成消滅1-2條紅線，2022年末降至“綠檔”。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，富力地產(chǎn)這兩年確實(shí)有很多不平靜的地方，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨一定的壓力，包括銷售數(shù)據(jù)等受到制約，確實(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況帶來影響。類似紅線的內(nèi)容，其實(shí)也是很多企業(yè)面臨的，這一點(diǎn)需要企業(yè)在最近兩年不斷去解決。后續(xù)富力如果穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)，企業(yè)成長(zhǎng)性依然看好，尤其是在粵港澳大灣區(qū)，其具有非常好的市場(chǎng)地位。
