最近一段時(shí)間，蛋殼公寓爆雷的新聞?lì)l頻登上新聞?lì)^條，房東收不到房租，租客被驅(qū)逐后無家可歸。
近期，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，目前曾“高價(jià)拿房”的長租公寓機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了“提前解約”等問題，甚至連長租領(lǐng)域大型頭部企業(yè)也不能幸免，機(jī)構(gòu)同房東和租客大量提前解約。
與房東大量提前解約
王麗(化名)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，2018年9月，自己將北京朝陽區(qū)的房子委托給一家知名大型長租公寓機(jī)構(gòu)，雙方合同的期限是三年，月租金6100元，但11月初，租期還未到，機(jī)構(gòu)就要求與王麗解約或者協(xié)議降租金。該機(jī)構(gòu)提出的解決方案有兩個(gè)，一個(gè)是雙方解約，機(jī)構(gòu)付兩個(gè)月租金作為違約金給房東，房東需要返還1.8萬元的裝修費(fèi)，以及服務(wù)質(zhì)量保證金;一個(gè)是協(xié)議降租金，租金每月改為5100元。
“機(jī)構(gòu)的工作人員與我們溝通時(shí)態(tài)度蠻橫，也沒有明確解約的原因，說解約條件就這樣，給了我們很大的壓力，每天想到這件事就覺得堵心”王麗表示無法接受，她認(rèn)為，合同還沒到期，機(jī)構(gòu)提出毀約，反而要求業(yè)主返還裝修款，這明顯是不合理的。
據(jù)王麗介紹，當(dāng)時(shí)機(jī)構(gòu)僅僅為房子添置了微波爐、電視、熱水器、簡易家具等設(shè)施，而且當(dāng)初約定合同到期后屋內(nèi)的裝修和家電是要送給房東的。另外，王麗指出，當(dāng)初與機(jī)構(gòu)簽署的租期為三年，第一年的空置期約定為三個(gè)月，第二年和第三年為一個(gè)月，但據(jù)王麗觀察，房子在交給機(jī)構(gòu)后十天左右，房屋內(nèi)部裝修就已經(jīng)完成，緊接著房子就被租出去了，完全沒有給出空置、通風(fēng)、晾曬的時(shí)間。
雖然機(jī)構(gòu)仍然按月按時(shí)給王麗交付房租，但王麗卻在擔(dān)心，這家機(jī)構(gòu)會(huì)不會(huì)像其他長租公寓一樣跑路，害怕租金拿不回來，到時(shí)候勢(shì)必會(huì)和租客發(fā)生矛盾。
和王麗遭遇類似的房東還有很多，一個(gè)全國維權(quán)qq群內(nèi)已經(jīng)達(dá)到了1400多人。王麗表示，這個(gè)機(jī)構(gòu)最近在“各個(gè)擊破”，會(huì)單獨(dú)約談房東，如果房東好說話，那么大概率會(huì)按照他們的條件簽署解約協(xié)議，那么大部分損失就由房東來承擔(dān)。
據(jù)了解，多數(shù)長租公寓機(jī)構(gòu)有大量的房源是在2017年至2018年簽下的，但今年以來北京房租出現(xiàn)下降，機(jī)構(gòu)的盈利空間已經(jīng)越來越小，這讓主要依靠吃差價(jià)的二房東模式的長租公寓機(jī)構(gòu)難以生存。李麗介紹，當(dāng)初2018年機(jī)構(gòu)和自己簽約時(shí)的房租為6100元，平臺(tái)經(jīng)過裝修后向外出租的價(jià)格為7000元，但2020年的市場價(jià)已經(jīng)難以達(dá)到這個(gè)水平。《華夏時(shí)報(bào)》記者查閱相關(guān)房產(chǎn)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)同等戶型的房源月租金已經(jīng)降為6500元左右，部分房源的月租金已經(jīng)標(biāo)到了5500元。
在大規(guī)模與房東解約的同時(shí)，租客也有很多被平臺(tái)強(qiáng)制解約的情況，有租客反映，在房子內(nèi)住的好好的，最近卻被平臺(tái)通知解約，但沒有提違約金賠付。也有租客表示，只有頻繁的溝通，多次向監(jiān)管部門反映問題，機(jī)構(gòu)才會(huì)賠付違約金。
長租公寓行業(yè)暴雷
年初以來的疫情黑天鵝，加速了一大波長租公寓企業(yè)的爆雷，包括青客、蛋殼等大品牌企業(yè)，均有負(fù)面新聞傳出。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析，疫情成為長租公寓爆雷的催化劑，長租公寓存在著投入成本高，租金回報(bào)率低，回報(bào)周期長的特點(diǎn)。突發(fā)的疫情導(dǎo)致長租公寓出租率顯著下降，空置率上升，最終導(dǎo)致長租公寓現(xiàn)金流緊張。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，長租公寓機(jī)構(gòu)收縮戰(zhàn)略，大量與房東和租客解約，是機(jī)構(gòu)自救的一種表現(xiàn)，說明機(jī)構(gòu)的資金鏈已經(jīng)非常緊張。前幾年由于規(guī)模大戰(zhàn)，機(jī)構(gòu)的收房成本非常高，在今年租金下行的市場條件下，機(jī)構(gòu)要維持運(yùn)營就很難。
為什么長租公寓會(huì)出現(xiàn)如此多的問題呢?景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，如同P2P，共享單車等問題一樣，這幾年，為了創(chuàng)新放松了監(jiān)管，導(dǎo)致某些新興行業(yè)在資本的挾持下嚴(yán)重跑偏，讓社會(huì)和消費(fèi)者付出了沉重的代價(jià)。
胡景暉分析，長租公寓頻頻爆倉，根源于其商業(yè)模式天然存在缺陷，表現(xiàn)為高進(jìn)低出、長收短付、短錢長投。資本加持下爭搶房源高價(jià)收房，尤其是2017年和2018年，很多長租公寓以高出市場價(jià)20%-40%的租金從業(yè)主手里收取房源。為爭搶租客又低價(jià)出租，降低租金以出貨。
如何對(duì)長租公寓實(shí)施監(jiān)管，防止行業(yè)進(jìn)入下墜的深淵，成為了行業(yè)關(guān)注的大問題。對(duì)此，胡景暉表示，對(duì)長租公寓的監(jiān)管可以參考銀行監(jiān)管，資金、押金等均應(yīng)進(jìn)入政府指定的資金監(jiān)管賬戶，資金進(jìn)出要可見、可控，要有保證金或準(zhǔn)備金制度，準(zhǔn)備金外的錢可以動(dòng)用，但要設(shè)立規(guī)則。
面對(duì)市場變局，未來長租公寓行業(yè)將會(huì)發(fā)生哪些改變呢?陳霄表示，從長租公寓機(jī)構(gòu)本身來看，隨著行業(yè)集中度不斷提升，加之疫情的沖擊下，這種野蠻擴(kuò)張的模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境，未來長租公寓機(jī)構(gòu)必將走向精細(xì)化運(yùn)營道路，對(duì)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營能力提出了更高的要求，在服務(wù)水平和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都面臨著創(chuàng)新和提高，行業(yè)將向著更加精細(xì)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。
這個(gè)行業(yè)的是否還有廣泛的前景呢?柏文喜分析，房屋租賃是市場上的剛性需求，未來長租公寓依然會(huì)有廣闊的生存空間。現(xiàn)在國家出臺(tái)了許多監(jiān)管措施，包括資金監(jiān)管等方向，這就決定了資金實(shí)力較弱，或者模式有問題的企業(yè)會(huì)被市場淘汰，留下來好的企業(yè)，大浪淘沙后這個(gè)行業(yè)會(huì)更加健康。
