“在因城施策的政策背景下，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)。”

12月1日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組在2020年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上發(fā)布的《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》指出，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨。

報(bào)告認(rèn)為，市場(chǎng)差異化有利于避免房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在大分化時(shí)代，單純宏觀分析工具難以有效判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房?jī)r(jià)局部大漲大跌風(fēng)險(xiǎn)將成為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

受住房市場(chǎng)自身理性回歸因素及疫情的沖擊，部分城市房?jī)r(jià)今年出現(xiàn)一定程度的下跌。據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測(cè)，從2019年10月到2020年10月，有9個(gè)城市的房?jī)r(jià)年度跌幅在5%以上，最高年度跌幅為9%。

如果同歷史峰值比較，一些城市房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)則更為明顯。據(jù)緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)，從各城市房?jī)r(jià)歷史高點(diǎn)至2020年10月，有20個(gè)城市距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度在10%以上，其中9個(gè)城市距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度在15%以上。其中，河北廊坊是下調(diào)幅度最高城市，達(dá)46.9%，青島、天津相較峰值下跌20%以上。

截圖自《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告2020》

從各城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)點(diǎn)看，這些城市房?jī)r(jià)階段性拐點(diǎn)出現(xiàn)分別存在兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，主要為2017年上半年一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約三年半;另一類是2018年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約二年半。

從下跌時(shí)點(diǎn)看，這些城市在疫情開(kāi)始前，房?jī)r(jià)就已經(jīng)階段性見(jiàn)頂。房?jī)r(jià)下跌不完全是因受疫情沖擊的影響。

報(bào)告認(rèn)為，雖然平穩(wěn)運(yùn)行為房地產(chǎn)政策的重要目標(biāo)，但一定范圍的波動(dòng)也是市場(chǎng)運(yùn)行的常態(tài)。房?jī)r(jià)下跌的原因較為復(fù)雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給過(guò)剩的原因。

“在部分城市房?jī)r(jià)下跌同時(shí)，仍有部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲。”報(bào)告指出，這些城市中，有些城市2016年以來(lái)已經(jīng)歷過(guò)一波上漲，目前出現(xiàn)第二波上漲。有些城市仍屬于2016年以來(lái)第一波上漲的余波或補(bǔ)漲。

報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的原因同樣較為復(fù)雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給不足的原因，還有可能是城市經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)了重大利好。另外還有一種相對(duì)較快上漲的情況難以被直接識(shí)別，如相關(guān)聯(lián)的同類城市房?jī)r(jià)均較快下跌，但該城市房?jī)r(jià)微漲。

“房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。局部房?jī)r(jià)下跌監(jiān)測(cè)預(yù)警，將成為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的重要方面。”報(bào)告稱。(完)