任志強說“有點瘋”，市場認為“有點狂”，自稱不懂金融就做不好房地產(chǎn)的閩系地產(chǎn)商人黃其森正被千億債務壓得喘不過氣來。

“瘋”與“狂”是對黃其森的高杠桿、狂飆突進式擴張的高度概括。而事實確實如此，2011年黃其森借殼上市的泰禾集團總資產(chǎn)僅為82.28億元，截至去年9月末，總資產(chǎn)為2420.91億元，不到7年，勁增28.42倍。同期，作為土地儲備標志的存貨增長了23.75倍。

然而，泰禾激進擴張之余，負債也急劇上升，截至去年9月末，其負債總額已突破2000億元，凈負債率高達342.14%，領跑A股同行。

隨著房地產(chǎn)市場調控、金融去杠桿，泰禾集團資金告急。危機來臨，黃其森倉促祭出“續(xù)命三招”：高周轉、賣子、引入戰(zhàn)投。

此外，其還多方爭取銀行授信、高比例股權質押。這一切，都表明黃其森在拼命找錢還債。

備受關注的是，年報尚未披露，泰禾集團提前公布了有史以來最大規(guī)模高送轉方案，刺激股價大幅飆升，引發(fā)市場對其化解黃其森被平倉風險質疑。截至目前，黃其森及其一致行動人所持股權超90%被質押融資。

黃其森究竟籌了多少錢，泰禾集團的債務缺口還有多大，尚不得而知。面對今明兩年泰禾集團需償還近千億元債務，曾經(jīng)頗為自信且運氣不錯的黃其森，還會有這么好的運氣嗎?

五天賣三子力求“活下去”

資金告急，曾經(jīng)的“地王收割機”泰禾集團也不得不開啟“狂甩賣”模式。

3月27日，泰禾集團全資子公司廈門泰禾與世茂房地產(chǎn)持股公司廈門悅霖簽署股權協(xié)議，廈門泰禾向廈門悅霖轉讓其持有的漳州泰禾房地產(chǎn)40%股權，交易對價為6.34億元。交易完成后，廈門泰禾還持有漳州泰禾60%股權。

這是泰禾集團短短5天內(nèi)第三次向世茂房地產(chǎn)出售資產(chǎn)。

3月25日，泰禾集團宣布轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權及相應債務，接盤者為世茂股份(世茂地產(chǎn)擁有A股世茂股份、H股世茂房地產(chǎn)兩個上市平臺)，交易對價高達18.06億元。雙方將合作開發(fā)南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項目。

南昌茵夢湖項目是泰禾集團去年兩次收購而來，合計耗資29.30億元。此前，小商品城進入5年最終兵敗。泰禾集團如此大手筆全盤接手，曾令業(yè)界矚目。只是，僅過半年，泰禾集團此次出售完成后，持股比降至49%，開發(fā)該項目的主動權拱手出讓。

此前2天，泰禾集團還將全資子公司杭州泰禾持有的杭州藝輝商務51%股權出售給世茂股份孫公司上海煦曉，交易對價為3.79億元。此外，世茂股份還需按比例承擔該項目前期貸款約7.14億元。

短短5天出售三項資產(chǎn)，泰禾集團將回血28.19億元(含交易對方承接的債務)。或許，泰禾集團擬出售的資產(chǎn)遠不止這些。3月26日，世茂房地產(chǎn)總裁許世壇在2018全年業(yè)績說明會上公開表示，與泰禾絕對不止一二個項目的合作，合作范圍要比現(xiàn)有的大很多，陸續(xù)會有更多的項目收購。

其實，泰禾集團賣子也遠不是今年才開始。去年12月14日，泰禾集團還公告稱，公司將間接持有的福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾三家公司各100%股權轉讓給福州運成)，交易對價為6.35億元。

除與世茂地產(chǎn)接洽達成上述交易外，公開消息稱，泰禾集團還相繼與融創(chuàng)、華僑城、信達等知名房企洽談過合作事宜，主要涉及廣州、廈門等地項目股權合作。消息還稱，泰禾集團擬出售的項目多達12個。

上周，針對出售資產(chǎn)等事宜，長江商報記者向泰禾集團發(fā)去采訪函。截至發(fā)稿時止，未收到回復。

短期債務是貨幣資金3.71倍

大舉賣子求生的泰禾集團巨額債務高懸，償債壓力奇大。

1965年出生的黃其森曾供職于建行福建省分行。1996年，31歲的黃其森下海創(chuàng)立泰禾地產(chǎn)，主攻住宅，2002年北上進京，開發(fā)“運河岸上的院子”，宣稱“要打造中國第一豪宅別墅”。

黃其森資本市場之路始于2010年。當年9月30日，成功借殼同為福建的福建三農(nóng)。從2012年開始，黃其森便在地產(chǎn)界刮起了“泰禾旋風”，瘋狂拿地擴張。曾經(jīng)備受質疑的是，2014年一季度，泰禾集團營業(yè)收入為10.61億元，而其2013年底到2014年2月拿地支出接近280億元，拿地支出與營收嚴重不匹配。如此豪購，就連華遠地產(chǎn)的任志強都忍不住評價“有點瘋”。

其實，泰禾集團拿地最為迅猛是2017年。當年八九月間的一個月，9次出手，涉及資金120億元。而當年，其共獲取36個項目，合計投入資金達552.40億元。

截至去年9月底，泰禾集團總資產(chǎn)達2420.91億元，較2011年底暴增了28.42倍，存貨1679.27億元，同期增長23.75倍。

相較資產(chǎn)及存貨的暴增，泰禾集團的現(xiàn)金流與其嚴重背離。2011年至2017年，公司連續(xù)7年經(jīng)營現(xiàn)金流為凈流出，合計凈流出554.84億元。這意味著，公司經(jīng)營活動不僅沒有回血，反而持續(xù)流血。去年略有改善，前三季度，凈流入1.62億元。

同期，公司投資活動現(xiàn)金流也是連續(xù)7年凈流出，合計凈流出453.70億元。只有籌資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流入，7年合計凈流入1134.21億元，其中，2017年凈流入484.66億元。

由此可見，7年間，泰禾集團依靠舉債1134.21億元來維持其高速擴張，其自身造血能力極其孱弱。事實上，去年前三季度，其現(xiàn)金回款率為38.94%，遠低于70%—80%行業(yè)平均水平。

造血能力太弱、完全靠輸血運營，這種高杠桿模式在房地產(chǎn)市場調控壓力下財務壓力不期而至。

截至去年三季度末，泰禾集團短期借款188.80億元、一年內(nèi)到期的非流動負債457.93億元、長期借款538.01億元、應付債券250.35億元，合計高達1435.09億元，其中短期債務646.73億元。同期，貨幣資金僅有174.41億元，短期債務是貨幣資金的3.71倍。如此巨大的償債缺口，其財務壓力可見一斑。

不僅如此，占泰禾集團總資產(chǎn)約七成的存貨周轉率遠低于同業(yè)。2017年，其存貨周轉率為0.15次，位居A股上市房企92位。

一名上市房企人士向長江商報記者稱，泰禾集團開發(fā)的多是豪宅，相較普通住宅，轉化為收入要慢一些。

兩年要還千億債務或要靠金主

頻頻出售資產(chǎn)回流資金或只是杯水車薪，泰禾集團要徹底化解財務風險或要靠金主。

2018年之前，黃其森用“高負債、高杠桿、高擔保”撬動的資金頻繁并購進而開發(fā)豪宅的模式行不通了。2018年的冬天，對黃其森而言，感覺特別冷。泰禾集團完成銷售額遠未達預期，2000億元目標遙不可及。更為嚴重的是，此前借新還舊模式不行了，申請貸款審批不再順暢了。

這讓黃其森意識到危機來臨，他決定迅速行動挽救。去年春節(jié)，黃其森在北京市場發(fā)起了“壹號搶收計劃”，相傳定價高端的西府大院項目降價出售，創(chuàng)造了單周認購15億的紀錄。

除了促銷推行高周轉外，黃其森還大舉推進出售資產(chǎn)、爭取銀行授信。現(xiàn)在看來，這些危難之際下人為刀俎交易的搶救行動雖然有一些成效，但仍然不足以償還上千億債務，況且，部分項目毛病不少，江蘇38億元并購案糾紛就是例證。

根據(jù)東方金誠出具的《泰禾集團：主體及相關債項2018年度跟蹤評級報告》，2018年4月—12月、2019年及2020年到期需償還的債務分別為384.02億元、473.59億元、477.99億元。

目前尚不知泰禾集團去年是否如期償還了債務，但今明兩年需償還的債務合計高達951.58億元，而這還只是報表上公開的債務，是否存在隱形債務不得而知。

除上述籌資措施外，黃其森的融資渠道并不寬。遭遇信用評級降級后，泰禾集團發(fā)債、銀行貸款將受到一定限制，而其股權質押融資已被鎖死。

截至目前，泰禾集團控股股東泰禾投資股權質押比高達99.9969%，其一致行動人黃敏、葉荔股權質押比為95.15%、100%。整體上，泰禾投資及其一致行動人股權質押比為99.65%。這意味著，一旦市場大幅波動，黃其森面臨平倉風險。

備受質疑的是，4月1日，泰禾集團提前發(fā)布創(chuàng)歷史的“10轉增10派2.2元”高送轉預案刺激股價大幅上漲，此舉被解讀為應對大股東平倉風險。

“華夏幸福的危機靠金主中國平安化解。”一投行人士向長江商報記者稱，雖然泰禾集團出售資產(chǎn)一定程度上能緩解財務危機，但徹底解決還是要靠股權融資，引入金主成為戰(zhàn)略投資者或是良策。(長江商報記者 沈右榮)