房地產(chǎn)市場(chǎng)走至今天，每次前行都伴隨陣痛。2019年3月19日，武漢精裝房維權(quán)風(fēng)波再起，雅居樂國(guó)際花園177名業(yè)主將一紙?jiān)V狀交至法院，試圖以法律途徑解決裝修困局。
一切始于1年前。該項(xiàng)目去年3月底開盤后，大量剛需欣喜上車，樓盤均價(jià)12800元/㎡，附帶裝修費(fèi)2500元/㎡。業(yè)主稱，據(jù)公開招投標(biāo)資料，裝修公司工程造價(jià)每平米僅383元。看到這一數(shù)據(jù)，所有業(yè)主都不能接受。
而開發(fā)商方面回復(fù)第一財(cái)經(jīng)，上述工程款僅為人工費(fèi)用，并不包含材料費(fèi)用。
但是，房?jī)r(jià)高壓下的購(gòu)房者，對(duì)開發(fā)商信任不再，雙方的溫情便很難重建。目前該項(xiàng)目還未收房，解除裝修協(xié)議、退還裝修費(fèi)，是業(yè)主的核心訴求。
實(shí)際上，精裝房維權(quán)一直是許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的痛處。新房限價(jià)下開發(fā)商普遍備案毛坯賣精裝，以拓展利潤(rùn)空間。若業(yè)主質(zhì)疑裝修成本，加上樓盤房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，便會(huì)成為次次維權(quán)的導(dǎo)火索。
精裝成本漩渦
購(gòu)房之前，趙琪并非不了解精裝房的問題。但沖著雅居樂品牌口碑，她選擇相信。“4公里湖岸，百萬方濱水墅區(qū)”、“雅居樂中國(guó)房企品牌價(jià)值TOP10，實(shí)力雅筑百萬方濱水墅區(qū)”，去年9月看房時(shí)，銷售如此宣傳。
當(dāng)剛需買房依然要靠搶時(shí)，趙琪沒想那么多。湊齊30%首付后，她快速入手一套99.85㎡的房子，其中套內(nèi)面積77.44㎡，公攤面積22.41㎡。該房屋毛坯均價(jià)11274.67元/㎡，加上精裝修費(fèi)用總價(jià)約138萬元。
但購(gòu)房喜悅并沒有持續(xù)多久。去年年底看毛坯房時(shí)，她發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域施工使用花線。所謂花線，因其負(fù)荷太少且容易出現(xiàn)事故，目前安全用電相關(guān)規(guī)范已明確建筑工程不許使用。
同時(shí)有業(yè)主表示，開發(fā)商選定的裝修公司工程造價(jià)每平米僅383元。至此，雅居樂國(guó)際花園業(yè)主對(duì)開發(fā)商的信任瀕臨崩塌。“看到毛坯房現(xiàn)狀，再看到招投標(biāo)資料，我們徹底死心了。”趙琪告訴第一財(cái)經(jīng)。
記者在武漢市公共交易平臺(tái)上查詢到相關(guān)文件。據(jù)武漢雅居樂國(guó)際花園一期(二標(biāo)段)直接發(fā)包備案表，6、7、10、11、12棟室內(nèi)裝飾裝修工程由深圳中天精裝股份有限公司承包，總建筑面積約106343㎡，工程造價(jià)約4076萬元。
若將總造價(jià)與面積相除，得出數(shù)據(jù)確為383元/㎡。那么這一數(shù)據(jù)能在多大程度上代表裝修成本?“實(shí)際上，建筑面積不單指室內(nèi)面積，還包含電梯口、大廳等公攤部分，如果以此計(jì)算分母偏大。此數(shù)據(jù)不能直接等同于裝修成本，但可作為參考。”有裝修業(yè)高管告訴第一財(cái)經(jīng)。
同時(shí)此業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商將工程直接發(fā)包給裝修公司，屬于集體性轉(zhuǎn)分包模式。工程造價(jià)包括材料費(fèi)用，且后續(xù)不會(huì)有太大波動(dòng)，因此一定程度上可代表裝修投入。但上述文件是開發(fā)商與裝修公司之間的協(xié)議，業(yè)主還需以開發(fā)商出具的裝修材料明細(xì)為準(zhǔn)。
但開發(fā)商并不認(rèn)同。武漢雅居樂花園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，上述工程款只是部分人工成本，不包含設(shè)計(jì)、材料、運(yùn)輸?shù)绕渌M(fèi)用。裝修材料是開發(fā)商直供給裝修公司，不需要招標(biāo)，也不會(huì)公布相關(guān)信息。“目前項(xiàng)目未交房，裝修質(zhì)量問題現(xiàn)在還談不上。”
實(shí)際上，業(yè)主簽訂的《委托裝修協(xié)議》對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)有明確規(guī)定。其中臥室房門、衛(wèi)生間淋浴隔斷、衛(wèi)生間門、廚房星盆、陽(yáng)臺(tái)洗衣柜等均為“定制”，未列明具體品牌。對(duì)此，業(yè)主對(duì)后續(xù)裝修結(jié)果表示擔(dān)憂。
第一財(cái)經(jīng)了解到，該樓盤建設(shè)單位為武漢長(zhǎng)凱物業(yè)發(fā)展有限公司，成立于2000年，注冊(cè)資本61928萬元，南京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股50%，中盈長(zhǎng)江國(guó)際新能源投資有限公司持股50%，董事長(zhǎng)喬曉建為雅居樂武漢區(qū)域總裁。2019年2月25日，該公司曾因未按時(shí)履行法律義務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
而裝修方深圳中天精裝股份有限公司成立于2000年，注冊(cè)資本11355萬元，公司資質(zhì)為建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包壹級(jí)。天眼查信息顯示，其曾涉勞務(wù)合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、失業(yè)保險(xiǎn)待遇、追索勞動(dòng)報(bào)酬糾紛等多起官司。
“失言”的合同
如果說在裝修問題上，業(yè)主感受到的是憤怒。翻開合同那一刻，無力感才真正襲來。趙琪表示，簽署合同時(shí)，壓根不知道自己放棄了那么多權(quán)利。
記者得到的合同資料顯示，《武漢雅居樂花園認(rèn)購(gòu)書》簽署于《商品房買賣合同》、《委托裝修協(xié)議》等文件之前。其中的認(rèn)購(gòu)條款指出，購(gòu)房者在簽署本認(rèn)購(gòu)書時(shí)已認(rèn)真閱讀上述文件。但實(shí)際上，此時(shí)購(gòu)房者并未看到所有文件。
真正簽訂購(gòu)房合同時(shí)，“短短幾分鐘內(nèi)不停簽字蓋手印，密密麻麻的小字根本來不及看清內(nèi)容。”業(yè)主說，后續(xù)才發(fā)現(xiàn)其中存在“不公平條款”，包括但不限于剝奪其毛坯驗(yàn)收結(jié)果知情權(quán)、合同撤銷權(quán)，公攤按精裝收費(fèi)等。
據(jù)《委托裝修協(xié)議》委托事項(xiàng)第3點(diǎn)，開發(fā)商向裝修公司交付房屋時(shí)，即代表購(gòu)房者已經(jīng)認(rèn)可并接受開發(fā)商的毛坯工程;而房屋裝修工程款第1點(diǎn)中，精裝修總款按建筑面積收費(fèi)。也就是說，公攤部分也是精裝價(jià)。
此外《確認(rèn)書》第4條提到，業(yè)主承諾，已清晰知曉裝修總價(jià)款包括裝修材料，不會(huì)以存在欺詐、顯失公平為由要求解除或終止上述協(xié)議。否則，業(yè)主違約，開發(fā)商有權(quán)解除購(gòu)房合同。
“但如果因此拒絕簽署，按之前認(rèn)購(gòu)書規(guī)定，已交定金將不退還。”趙琪說。至此，一系列合同形成有利于開發(fā)商的完美閉環(huán)。更重要的是，購(gòu)房者的簽名與手印赫然在列，維權(quán)陷入“死胡同”。
這一現(xiàn)象并非孤例。深圳市消費(fèi)者委員會(huì)曾指出，房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域是不公平、不合理格式條款的重災(zāi)區(qū)。由于商品房買賣過程信息不對(duì)稱，開發(fā)商經(jīng)常利用自身強(qiáng)勢(shì)地位，通過格式合同條款排除或限制消費(fèi)者權(quán)利，減輕或免除自身責(zé)任。
此外，業(yè)主還對(duì)另一問題耿耿于懷。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，該樓盤土地使用年限為2005年~2075年。也就是說，目前房屋產(chǎn)權(quán)年限剩57年，跟買房時(shí)銷售聲稱的70年相差甚多。“但置業(yè)顧問從未提及這一點(diǎn)。”趙琪說。
房?jī)r(jià)之根
與開發(fā)商多次談判無進(jìn)展后，2019年3月19日，177名業(yè)主集體起訴，將武漢長(zhǎng)凱物業(yè)發(fā)展有限公司告至法庭。目前，武漢市江夏區(qū)人民法院已立案，案件將于4月底分批陸續(xù)開庭。
就在起訴后不久，“噩夢(mèng)”依然未息。3月23日，十幾名業(yè)主在售樓部維權(quán)時(shí)，遭不明身份人員攻擊。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)視頻，十幾名社會(huì)樣貌人員將潘明踢倒在地，毆打持續(xù)3到4分鐘。醫(yī)院鑒定結(jié)果顯示，潘明右側(cè)第5、6前肋不全骨折。
實(shí)際上，房地產(chǎn)加速奔跑下，這只是近年來行業(yè)頑疾的縮影。2016年，搶房之風(fēng)刮到武漢，封盤漲價(jià)極為普遍。隨著“三限”相繼到來，開發(fā)商生存線被勒緊，為獲取最大利潤(rùn)，備案毛坯、賣精裝成為溢價(jià)的有效途徑。彼時(shí)，甚至有100平方米的房子，裝修房比毛坯房備案價(jià)高出65萬元。
“很多省會(huì)城市也都是這樣。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，開發(fā)商抓住購(gòu)房者入市的急切心情，但往往有很多問題，比如說買房時(shí)不會(huì)有問題，但交付房屋時(shí)就會(huì)有糾紛，背后體現(xiàn)了供求矛盾下開發(fā)商違規(guī)操作的現(xiàn)象。
2017年5月，為遏制開發(fā)商以捆綁裝修等方式變相漲價(jià)，武漢市出臺(tái)“精裝房限價(jià)令”，開發(fā)商必須在預(yù)售備案時(shí)明確是否為裝修房，并就接受裝修價(jià)格指導(dǎo)、制作樣板房和嚴(yán)格執(zhí)行裝修標(biāo)準(zhǔn)等做出書面承諾。
政策加持下，為何維權(quán)風(fēng)波依然不斷?合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)，一切根源都在于限價(jià)。開發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，會(huì)拆開精裝和毛坯，甚至壓縮精裝修成本。而對(duì)購(gòu)房者來說，裝修成本之外，一旦房?jī)r(jià)沒漲甚至有小幅調(diào)整，也會(huì)進(jìn)行維權(quán)。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂國(guó)際花園房?jī)r(jià)自2018年來經(jīng)歷過小幅調(diào)整。2018年5月，該項(xiàng)目均價(jià)12800元/㎡，8月份上升至14500元/㎡。此后直到2019年2月份，一直保持平穩(wěn)。2019年3月，該項(xiàng)目均價(jià)再次降至12800元/㎡。
今年1月22日，武漢市房產(chǎn)交易中心一通知顯示，全市79個(gè)涉穩(wěn)項(xiàng)目，凡購(gòu)房人提出解除合同，可以辦理備案注銷手續(xù)。但要購(gòu)房者與開發(fā)商協(xié)議一致、一同前去辦理。雅居樂國(guó)際花園項(xiàng)目名列其中。
那么在這場(chǎng)官司中，業(yè)主勝算幾何?北京中倫文德(天津)律師事務(wù)所張培堯律師告訴第一財(cái)經(jīng)，即使法院已立案，但在業(yè)主都簽字的情況下，難以將協(xié)議內(nèi)容定性為霸王條款。法院以協(xié)議顯失公平為由做變更有可能，但從格式合同角度判定條款都無效，可能性相對(duì)較小。
而在嚴(yán)躍進(jìn)看來，維權(quán)勝率還是很大的，尤其是當(dāng)前對(duì)于購(gòu)房秩序管控比較嚴(yán)厲。但買房要去如此維權(quán)很耗費(fèi)精力，建議后續(xù)房管部門對(duì)于此類裝修定價(jià)給予更明確的公布，對(duì)于部分裝修成本過高、質(zhì)量投訴過多的房企集中整頓。
(文中趙琪、潘明系化名)
