50天32張罰單，15家金融機(jī)構(gòu)違規(guī)輸血房地產(chǎn)，罰沒(méi)超千萬(wàn)!是偶發(fā)?還是監(jiān)管釋放信號(hào)? 張達(dá)

近期部分樓市、地市成交火爆引起了監(jiān)管部門(mén)的高度重視，對(duì)違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管再次升級(jí)。

券商中國(guó)記者根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公開(kāi)信息梳理統(tǒng)計(jì)，4月以來(lái)(4月1日-5月20日)，僅50天時(shí)間，各地銀保監(jiān)局開(kāi)出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單就有32張，罰沒(méi)金額合計(jì)超過(guò)1000萬(wàn)元。

銀保監(jiān)會(huì)日前還發(fā)通知稱，將整治房地產(chǎn)市場(chǎng)融資亂象，包括銀行、信托等融資渠道或進(jìn)一步收緊。而在央行近日重提“把好貨幣供應(yīng)總閥門(mén)”的背景下，流向房地產(chǎn)的“水”或被嚴(yán)控。

接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)融資亂象整治，房企資金面或再次收緊，部分房企又將面臨資金短缺的掣肘。不過(guò)也有房企人士表示，監(jiān)管部門(mén)主要是為了規(guī)范金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房企正常融資影響不太大，因?yàn)檫`規(guī)的情況沒(méi)那么多。

違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)最高被罰200多萬(wàn)

券商中國(guó)記者根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公開(kāi)信息梳理統(tǒng)計(jì)，4月以來(lái)(4月1日-5月20日)，僅50天，各地銀保監(jiān)局開(kāi)出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單有32張，罰沒(méi)金額合計(jì)1068.7968萬(wàn)元。

其中，上海、天津、青島、河北、重慶、大連、黑龍江等地15家金融機(jī)構(gòu)在罰單之列，除了一些全國(guó)性股份制商業(yè)銀行和地方性商業(yè)銀行，六大國(guó)有銀行中的建行、交行、郵儲(chǔ)銀行等三大行的地方分支行也被罰了。

主要違法違規(guī)事實(shí)(案由)包括某些銀行向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，違規(guī)發(fā)放貸款被用作拍地保證金和土地出讓金，違反規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房貸款，違規(guī)發(fā)放“假按揭”貸款，未嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付比例規(guī)定，信用卡持卡人使用信用卡支付購(gòu)房款等，以及某些信托公司違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營(yíng)貸款，信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款等。

在32張罰單中，最大金額的罰單是上海農(nóng)商行寶山支行因2017年違規(guī)發(fā)放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金，被責(zé)令改正并罰沒(méi)合計(jì)228.7968萬(wàn)元;

中國(guó)民生銀行重慶分行因內(nèi)控管理不嚴(yán)導(dǎo)致信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè);以貸轉(zhuǎn)存;簽發(fā)銀行承兌匯票對(duì)貿(mào)易背景審核不盡職，共計(jì)被罰款90萬(wàn)元;

平安銀行青島分行因信貸資金違規(guī)流入資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、信貸資金被挪用、貸前調(diào)查不盡職，被罰款90萬(wàn)元;

中國(guó)建設(shè)銀行沈陽(yáng)大東支行因個(gè)人住房貸款存在虛假銀行流水及未按照施工進(jìn)度發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，被罰款80萬(wàn)元。

值得注意的是，上述罰單中的案由都在銀保監(jiān)會(huì)近期擬整治的房地產(chǎn)融資亂象之列。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，要求銀行機(jī)構(gòu)和非銀行領(lǐng)域各類機(jī)構(gòu)按照相關(guān)要點(diǎn)開(kāi)展整治，突出處罰和問(wèn)責(zé)，其中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象整治。

其中，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)的整治包括：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資;個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房;資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng);并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

對(duì)非銀行領(lǐng)域的整治包括：信托公司向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。金融資產(chǎn)管理公司未執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)政策和監(jiān)管要求。金融租賃公司違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而在今年3月房企融資規(guī)模大幅反彈的數(shù)據(jù)中，其他債權(quán)融資、信托貸款融資和境內(nèi)銀行貸款融資環(huán)比分別大漲464.84%、382.04%和67.21%。

房企資金面再次收緊

今年3月以來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為信貸寬松是原因之一，而二線城市土地市場(chǎng)近期的成交火爆也與房企資金面寬松有關(guān)。

這在房企資金來(lái)源數(shù)據(jù)中也有體現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比1-3月份提高3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款8955億元，同比增長(zhǎng)3.7%;利用外資34億元，同比增長(zhǎng)1.0倍;自籌資金15687億元，同比增長(zhǎng)5.3%;定金及預(yù)收款17249億元，同比增長(zhǎng)15.1%;個(gè)人按揭貸款8031億元，同比增長(zhǎng)12.4%。

從4月房企的融資規(guī)模來(lái)看，雖然環(huán)比有所回落，但相比去年仍處高位。根據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，4月40家典型房企融資總量中，債權(quán)融資額占比超9成，其中，發(fā)行公司債融資占比超6成。

不過(guò)，4月除公司債融資總額環(huán)比增長(zhǎng)2成外，其他債權(quán)融資(占比14.25%)、信托貸款(占比10.00%)、境內(nèi)銀行貸款(4.27%)等融資總額環(huán)比均大幅下降超五成。

值得注意的是，無(wú)論是從1-4月房企到位資金中利用外資同比增長(zhǎng)1倍，還是4月房企發(fā)行的17筆公司債中有15筆是美元優(yōu)先票據(jù)或債券來(lái)看，在境外融資成本高企的背景下，境外融資仍較快增長(zhǎng)，從側(cè)面反映出境內(nèi)融資形勢(shì)仍不明朗。

同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，中國(guó)恒大發(fā)行6筆公司債，發(fā)行總?cè)谫Y規(guī)模30億美元，票面利率為9.5%-10.5%。當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為12.85%，融資成本最高。

在這樣的背景下，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房企融資亂象進(jìn)行整治，是否意味著房企資金面進(jìn)一步收緊了呢?

同策研究院張宏偉接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)一些非正常合理的融資渠道，如過(guò)度加杠桿或一些通道類的業(yè)務(wù)有可能要多一些整治，短期內(nèi)可能對(duì)一些杠桿率比較高的企業(yè)有影響，再加上現(xiàn)在資本市場(chǎng)上市房企股價(jià)又下跌了，有一些企業(yè)之前的股權(quán)質(zhì)押?jiǎn)栴}又顯露出來(lái)，這兩種情況下，有些企業(yè)可能遇到一些資金面的壓力。

不過(guò)，張宏偉強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在的市場(chǎng)周期運(yùn)行特征和經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)講，決定了整個(gè)樓市調(diào)控政策層面以及企業(yè)融資環(huán)境來(lái)講還是平穩(wěn)。

“違規(guī)融資的情況有，但不是太多，整治亂象對(duì)房企影響不是太大。監(jiān)管部門(mén)主要還是希望能夠進(jìn)一步規(guī)范金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。融資環(huán)境最緊的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，房企該融的還能融到，融不到的還是融不到。從監(jiān)管角度講，能流出來(lái)的還會(huì)流出來(lái)，流不出來(lái)的房企也拿不到。”一位房企人士對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。多位業(yè)內(nèi)人士告訴券商中國(guó)記者，大河有水難免會(huì)通過(guò)各種途徑冒出來(lái)，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)離開(kāi)房地產(chǎn)，營(yíng)收也會(huì)受影響。一位信托公司人士就對(duì)券商中國(guó)記者表示，信托的屬性是要有高收益的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)利潤(rùn)相對(duì)較高，能承受高成本的資金，跟信托匹配度高。通常信托業(yè)務(wù)收入中，房地產(chǎn)占比超過(guò)一半。

值得注意的是，監(jiān)管部門(mén)近期對(duì)房企的資金狀況關(guān)注度頗高，光明地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、金科股份等多家上市房企接到交易所的問(wèn)詢函，其中很多問(wèn)題涉及到資金狀況、盈利能力、償債能力等。

另外，有媒體報(bào)道稱，近期，南京等部分二三線城市房貸利率有所上調(diào)，深圳、合肥等地一些銀行也收緊了房貸額度，某大行深圳分行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。