(原標(biāo)題：半年土拍1375億!這座熱點(diǎn)城市再出新規(guī)，開發(fā)商拿地，要悠著點(diǎn)了)
目前，大部分城市房?jī)r(jià)的限價(jià)在預(yù)售證報(bào)批環(huán)節(jié)，對(duì)限價(jià)多有“申報(bào)價(jià)不超過(guò)周邊在售項(xiàng)目最高價(jià)格”的規(guī)定，但在具體操作中，申報(bào)價(jià)到底如何限定?土地價(jià)格拍出新高后會(huì)不會(huì)突破區(qū)域原有限價(jià)?
正是因?yàn)檎叽嬖诓糠只疑貛В蚴袌?chǎng)傳遞出“錯(cuò)誤”信號(hào)，進(jìn)而干擾市場(chǎng)穩(wěn)定。
6月29日，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾邚?ldquo;浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)”獲悉，當(dāng)天上午杭州發(fā)布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，上述9宗宅地在出讓文件中首次對(duì)“毛坯銷售均價(jià)”“毛坯銷售最高單價(jià)”和“裝修價(jià)格”進(jìn)行了明確，即在土拍前就對(duì)“限價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。
多位業(yè)內(nèi)人士記者表示，土拍前限價(jià)好于土拍后限價(jià)，通過(guò)將“限價(jià)”在土地出讓合同中予以公開、透明的確定，進(jìn)而鎖定未來(lái)的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”具有積極意義。
“拍后限價(jià)”改為“拍前限價(jià)”
“浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)”的信息顯示，6月29日上午杭州發(fā)布的9宗涉宅地塊，均在出讓公告中對(duì)地塊未來(lái)“銷售均價(jià)”“最高銷售單價(jià)”和“裝修價(jià)格”進(jìn)行明確約定。
如位于蕭山區(qū)的蕭政儲(chǔ)出(2019)24號(hào)居住用地(含配套幼兒園)，出讓面積6.08萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積15.19萬(wàn)平方米。起始價(jià)30.38億元，上限價(jià)格為39.48億元;毛坯銷售均價(jià)不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于37400元/平方米;如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于3500元/平方米。
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟樵兊谌狡脚_(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價(jià)在38000元/平方米左右。
同樣位于蕭山區(qū)的蕭政儲(chǔ)出(2019)26號(hào)居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬(wàn)平方米。起始價(jià)34.9億元，上限價(jià)格為45.3億元;毛坯銷售均價(jià)不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于44550元/平方米;如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于4500元/平方米。
目前，上述地塊周邊在售二手房均價(jià)在49000元~56000元/平方米。
而此次出讓起始總價(jià)最高的是位于上城區(qū)望江單元的杭政儲(chǔ)出(2019)41號(hào)商住地塊，出讓面積9.34萬(wàn)平方米，地上規(guī)劃建筑面積39.39萬(wàn)平方米，起始總價(jià)94.22億元，上限價(jià)格為122.42億元;毛坯銷售均價(jià)不高于63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于70180元/平方米;如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于6000元/平方米。
該地塊周邊目前在售二手房均價(jià)在59000元~77000元/平方米。
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咦⒁獾?，盡管此次9宗涉宅地塊均對(duì)銷售均價(jià)進(jìn)行了明確約定，但限價(jià)與周邊在售二手房或新房?jī)r(jià)格基本相當(dāng)。
浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，根據(jù)出讓公告，此次限房?jī)r(jià)不僅限制毛坯均價(jià)，也限制了毛坯最高價(jià)和精裝價(jià)格。“拍地前標(biāo)明限價(jià)的規(guī)則，與之前的限價(jià)政策相比，至少?zèng)]有違反契約精神;減少了行政自由裁量權(quán)，降低了權(quán)力尋租的可能性，也改變了市場(chǎng)對(duì)‘未來(lái)價(jià)格有所突破’的預(yù)期。”
半年1375億元
杭州土地出讓金持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)
值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對(duì)出讓規(guī)則進(jìn)行微調(diào)并不是首次。今年4月2日，杭州在主城區(qū)2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價(jià)率由之前的50%下調(diào)至30%，而這一土地出讓規(guī)則也延續(xù)至今。
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咦⒁獾剑瑹o(wú)論是將封頂溢價(jià)率從50%下調(diào)至30%，還是此次在土拍前明確限價(jià)，其背景均是杭州土地市場(chǎng)的升溫。
去年4月底，杭州實(shí)施“搖號(hào)購(gòu)房”，隨后樓市逐漸回歸理性，土地市場(chǎng)也逐漸開始降溫。當(dāng)年5月21日、30日的兩場(chǎng)土拍中，杭州主城區(qū)多宗涉宅地塊在眾多房企的競(jìng)爭(zhēng)下，最終均被“封頂溢價(jià)率50%+自持”的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現(xiàn)降溫，“50%溢價(jià)率+自持比例”也再未出現(xiàn)。當(dāng)年7月土拍綜合溢價(jià)率達(dá)到14%，8月份降至4%，零溢價(jià)成交地塊漸多，而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢(shì)。
今年1月份杭州土拍繼續(xù)“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商業(yè)地塊的綜合溢價(jià)率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價(jià)率成交，但成交均價(jià)卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍風(fēng)向突變，呈現(xiàn)升溫之勢(shì)。3月29日，杭州最后一波溢價(jià)率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價(jià)率達(dá)到50%的上限，其余3宗溢價(jià)率也在10%至31%不等。“30%封頂溢價(jià)率+自持比例”再現(xiàn)土拍市場(chǎng)。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達(dá)到30%的封頂溢價(jià)率，并進(jìn)入競(jìng)自持階段。而另外2宗位于未來(lái)科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價(jià)率，但因其較高的起拍價(jià)，未拍就已是區(qū)域“地王”。
在2022年杭州亞運(yùn)會(huì)及巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入刺激下，杭州土地出讓金近年來(lái)領(lǐng)跑全國(guó)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州土地出讓金已經(jīng)連續(xù)兩年超過(guò)2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經(jīng)達(dá)到1375億元，僅次于去年同期的1420億元，繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)土地市場(chǎng)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾叻治稣J(rèn)為，目前杭州土拍溢價(jià)率的上升，與早前融資環(huán)境的相對(duì)寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關(guān)系。
值得注意的是，5月底杭州發(fā)布人才落戶細(xì)則，規(guī)定全日制普通高校大專(35周歲以下，含高職)學(xué)歷，在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請(qǐng)落戶。據(jù)了解，?？粕恍枥U納1個(gè)月社保即可申請(qǐng)落戶杭州。而此前，?？粕鋺艉贾菪枰先罩凭o缺專業(yè)目錄及繳納1年以上社保。
“從出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，杭州人才政策的主要目的在于優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提振地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在要求。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“這些政策雖然更多的是‘引智’而非‘救市’，但無(wú)疑對(duì)帶動(dòng)商品住宅消費(fèi)具有積極作用。”
據(jù)而瑞數(shù)據(jù)，5月份杭州新建商品住宅成交128萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比大幅增長(zhǎng)161%。
“大幅降低落戶門檻的同時(shí)，一定要防范房?jī)r(jià)快速上漲、樓市過(guò)熱的現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)表示：“必須嚴(yán)格落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控政策，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”
