《北京市物業管理辦法》出臺十年后，北京市又誕生一部事關物業管理的重磅法規——《北京市物業管理條例》，并將于5月1日起正式施行。《條例》首次規定前期物業服務合同期限最長不超過二年、首次提出可組建過渡性質的物業管理委員會、首次明確停車位應當優先提供給業主……這些具有突破性的新規，將推動本市小區物業管理在法制框架下更好地解決現實難題。

物業領域時隔10年再立法

住宅小區不僅是居民居住生活的基本單元，也是基層社會治理的基本單元。如何推動業主自治管理?除了國務院于2003年公布實施的《物業管理條例》外，10年來，《北京市物業管理辦法》一直是指導物業實踐的綱領。

“然而，隨著經濟社會的發展，以及居民對物業服務品質的要求不斷提高，由物業服務引發的社會管理問題日益凸顯。”北京市住建委相關負責人談到，近年來，12345市民熱線反映的物業服務類投訴較多，比如物業服務水平低的問題，管道老化堵塞的問題，電梯維修不及時的問題。這些投訴，一方面反映出以物業服務為基礎的社會治理架構有待完善，需要重新思考兼具自治管理、市場運行、公共服務和社區治理等多重屬性的物業服務定位和作用。另一方面，也反映出當前的物業服務、管理理念和制度措施已不能完全適應現階段的公眾要求和社會治理需求。也因此，奔著問題去，用立法破解現實難題，成為《北京市物業管理條例》的出發點。

內容覆蓋物業管理“全鏈條”

從內容上看，《北京市物業管理條例》共一百零四條，覆蓋了物業管理的“全鏈條”，主要分為總則，物業管理區域，前期物業，業主、業主組織和物業管理委員會，物業服務，物業的使用和維護，法律責任和附則八個部分。

具體看，總則立意于提綱挈領，提出要建立黨建引領、將物業管理納入社區治理的工作格局。物業管理區域章節主要是明確物業管理區域劃分的原則，對新建和已有項目如何進行差別化處理，為物業治理打下基礎。前期物業等章節，則圍繞前期物業服務如何保障后期入住的業主合法權益，業主自治組織的建立和運行，物業服務企業履約盡職的管理，物業區域內各行為主體、各單位的職責，作出了明確清晰的規定。

引人注目的是，針對矛盾多發的物業費問題，《條例》規定，物業服務收費實行市場調節價并動態調整。市住建主管部門應發布住宅小區物業服務項目清單，明確服務標準和服務內容。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業管理人在協商物業服務費用時參考。

《條例》還規定，物業服務人利用物業共用部分從事經營活動的，應當將公共收益單獨列賬，公共收益歸全體業主所有。

多項突破性新規解難點問題

針對物業管理的難點熱點問題，《條例》做出了多項突破性的新規定。

如首次明確建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同期限最長不超過二年，而自前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。

針對無法成立業主大會，或者雖然成立了業主大會卻未能選舉產生業主委員會的社區，條例創新性提出，可由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，來組織業主共同決定物業管理事項。但物業管理委員會只是臨時機構，任期一般不超過三年，還是要推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

針對北京諸多社區私家車多但車位少的現實，條例首次提出，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用于出售的，應當優先出售給本物業管理區域內的業主;不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域業主使用。

對于高空拋物、外墻脫落導致傷人、擅自拆改承重墻等物業使用和維護中的不當行為，條例也分門別類地明確了法律責任。比如，損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款;從建筑物中拋擲物品的，由公安機關給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款。(記者 趙瑩瑩)