北京住房公積金管理中心9月13日出臺關于公積金貸款的新規，將二套房認定由此前的“只認房”升級成“認房又認貸”，并把公積金貸款與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元等等，具體內容詳解請看下文。

相關熱文推薦北京養老院收費標準廣州養老院收費標準上海寶山養老院收費標準

變化一：認房又認貸，二套最高貸款額降至60萬

2017年北京“317”新政中，商貸已經實施了“認房又認貸”，而公積金貸款只“認房”。即不看貸款記錄，只要名下無房，就能按首套房申請公積金貸款。

這次的新政更改了判定二套房的規則，公積金貸款變得與商貸一樣“認房又認貸”。

根據北京住房公積金管理中心發布的《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)，借款申請人名下無住房貸款記錄(包括商業性住房貸款、住房公積金個人住房貸款)且在本市無住房的，按首套房貸款政策辦理;凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。

圖片來源：北京住房公積金管理中心。

解釋一下，前面所說的“認房”是指借款申請人在北京名下有住房，“認貸”是指在中國人民銀行征信系統中全國范圍內的個人住房貸款記錄。注意，如果在外地有購房貸款記錄，也被認定為有貸款記錄。

同時，新政下調了二套房公積金貸款的最高額度，從80萬元下調為60萬元。

“值得關注的是，本次調整中，換房需求往往會被視為二套房，貸款額度和利率都會有直接影響。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。

變化二：貸款額度與繳存年限掛鉤，繳存超11年才可貸120萬

過去，公積金貸款的最高額度是120萬元，繳存時間的長短不會影響額度。新政則實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。

《通知》規定，每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。

舉個例子，如果公積金貸款的繳存期限是13個月，也會算為兩年，可貸20萬元。

有人會問，如果是夫妻，丈夫繳存了7年，妻子是5年，是否可以一起貸120萬元?

答案是不可以。《通知》規定，如借款申請人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。所以，上面那種情況，按照丈夫繳存7年來算，只能貸70萬元。

“這個政策對剛需影響非常大，特別是年輕人，當下北京市場平均購房年齡在28歲左右，按照新政，公積金貸款大約只能貸50萬左右。”中原地產首席分析師張大偉說，受新政影響，預計起碼一半的購房需求將只能選擇商業貸款或者全款。

變化三：首套房首付比例提高至35%，看齊商貸

新政還調整了公積金貸款的首付款比例，首套不低于35%，二套不低于60%。

《通知》規定，購買經濟適用住房的，首付款比例不低于20%;購買共有產權等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%;購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。

另外，購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

目前，商貸首套房首付比例不低于35%，二套房不低于60%。這樣調整過后，公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致了。

變化四：貸款期限最長不超65歲，月還款額不超月收入6成

過去，公積金貸款期限最長是截止到70周歲，新政則調整為不得超過65周歲。

《通知》規定，借款申請人的貸款期限最長可以計算到借款申請人法定退休年齡后5年，原則上最高不得超過65周歲。如借款申請人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計算。

舉個例子，如果公積金貸款申請人55歲，過去的貸款最長年限是15年，現在則要降低為10年。

此次公積金貸款還調整了月還款額。《通知》規定，在保證借款申請人基本生活費用的前提下，按等額本息還款法計算的月均還款額不超過借款申請人月收入60%的標準，確定貸款金額和貸款期限。

此前，借款申請人的收入減去基本生活費用后，其他的錢都可以用來還貸。有分析認為，按調整后的標準，則更能夠真實反映借款申請人的償債能力，減少借款申請人的還貸壓力。

變化五：東、西城戶籍買郊區房，貸款額度可上浮20萬

《通知》規定，借款申請人戶籍均在北京市東城區或西城區的，購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(以下簡稱城六區)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元;對于不屬于前一種情況，但借款申請人的戶籍均在城六區的，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元。

也就是說，如果戶籍在東城區或西城區，購買城六區以外的首套住房，最高可貸140萬元;如果戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區，購買城六區以外的首套住房，最高可貸130萬元。

“市區戶籍到郊區購房，可以享受公積金貸款額度增加的優惠，這是新政的一大亮點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，這種措施與北京當前市區產業結構調整、城市規劃調整等有關，類似做法也值得全國其他城市學習和借鑒。

變化六：異地購房提取公積金受限

雖然目前已經實現了異地購房提取公積金，但是根據新政，不再是購買任何城市的住房都能在北京提取公積金。

根據《關于落實放管服、優化營商環境提升住房公積金歸集服務水平的通知》，住房公積金繳存人及配偶購買位于北京市行政區域內的住房，或購買本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內的住房，才能辦理住房公積金購房提取。

舉個例子，如果購房人的戶籍在山東省青島市，則只有在購買北京、青島、濟南三個城市住房的時候，才能提取公積金，購買其他城市的住房時無法提取。

值得注意的是，上述通知還規定，住房公積金繳存人及配偶在北京市行政區域內有購房提取記錄的，不能辦理異地購房提取。

——六大變化，如何看待?

從上述六大變化來看，張波認為，北京此次調整公積金政策總體是為了落實“房住不炒”的目標，在保障居民住房需求的同時，積極引導合理住房消費，鼓勵階梯式購房，打擊房產投機。

嚴躍進認為，北京這一新政充分說明房地產政策調控依然是比較嚴厲的，尤其是結合公積金貸款的實際情況，采取了相對收緊的措施。

“這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產市場的調控內容。”嚴躍進說。