12月7日到8日短短兩天，唐山、成都、佛山三城先后加強了預售資金監(jiān)管制度，對預收款將實行專戶存儲、全程監(jiān)管，優(yōu)先保障項目竣工，避免開發(fā)商拿到回款后跑路現象的發(fā)生。

實際上，2020年以來，已有26個省市出臺加強預售資金監(jiān)管的相關政策或實施細則，這是一個什么信號，會給市場帶來什么影響?

多地加強預售資金監(jiān)管

12月8日，四川省成都市印發(fā)《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法的通知》顯示，預售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤并根據信用等級動態(tài)調整監(jiān)管額度，對于預收款將實行專戶存儲、全程監(jiān)管，如果開發(fā)商違反相關規(guī)定，在其整改期間將暫停預售商品房網簽備案系統(tǒng)使用權限。

同日，佛山市住建局也印發(fā)了《佛山市商品房預售款監(jiān)督管理實施辦法》，房企在申請商品房預售許可前開設商品房預售款專用賬戶，存入監(jiān)管賬戶的商品房預售款優(yōu)先保障項目竣工。

據統(tǒng)計，2020年以來，已有26個省市出臺加強預售資金監(jiān)管的相關政策或實施細則，確保專款專用，保障項目按時按質完成，既維護了購房者的權益，也為開發(fā)商健康發(fā)展提出了約束。

政策主要關注點主要集中在幾個方面：

?要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶;

?要求開發(fā)商與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議;

?對信用資質不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度;

?在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

可以看到，政策的核心關鍵點在于關于開發(fā)商支取預售資金上，這方面，各個城市的政策雖然總體一致，但也有一些差異。

總體來看，銀川、福州的監(jiān)管力度較大，以主體結構封頂為節(jié)點看，預售資金留存比例要求分別為30%和40%;桂林、長沙的監(jiān)管力度相對較低，以結構封頂為節(jié)點看，預售資金留存比例要求分別為10%和8%;以竣工驗收為節(jié)點看，汕頭、桂林的資金留存比例要求較低，均為5%，福州資金留存比例要求最高，為15%。

有效化解爛尾樓風險

國家統(tǒng)計局的數據顯示，2019年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元。其中，國內貸款25229億元，自籌資金58158億元，定金及預收款61359億元。定金及預收款占全部到位資金的34.35%以上，且比自籌資金還要多。

預收收入對于房地產開發(fā)企業(yè)的重要程度可見一斑。商品房預售制度減輕了開發(fā)商的資金壓力，更多的資金得以進入房地產市場，對開發(fā)商起到了變相加杠桿的作用。

當市場處于上行區(qū)間，預售制度讓購房者與開發(fā)商能夠雙贏，皆大歡喜，但近期隨著一些城市的市場開始出現供大于求的局面，房地產預售制度的弊端也逐漸顯現。

從理論上來說，購房者的預付款已經能夠滿足項目完工，但由于對于資金專項管控的缺位，導致出現很多房企資金流向不明，挪用資金擴充項目數量或其他運用，一旦資金運用環(huán)節(jié)出現問題便導致項目資金鏈的中斷，形成爛尾。

對于購房者而言，面對一個尚在施工中，甚至只有圖紙、沙盤的項目，自身需要承擔為期至少一兩年的不確定性風險。即便能順利完工交付，容積率、公攤面積、施工質量、物業(yè)服務、周邊配套等方面的風險，也是預售房后期維權的“重災區(qū)”。

除了爛尾的風險，房企較少的自有資金撬動項目開發(fā)建設，容易催生房地產市場泡沫，帶來房價的異常波動。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，細化重點監(jiān)管資金提取節(jié)點及比例有利于遏制爛尾樓的產生，由于國內的新房采用預售制度，部分城市頻頻出現爛尾樓現象，爛尾樓不僅影響城市市容，更侵犯了購房者的權益。在三道紅線壓頂下，行業(yè)資金壓力更甚，建立此種商品房資金監(jiān)管的細化制度尤其重要。

預售制度退出舞臺的信號？

業(yè)內人士分析稱，對于購房者來說，預售資金監(jiān)管是一個非常積極的信號。爛尾樓是期房制度自開始就相伴相生的現象，但期房制度經過多年發(fā)展，已經成為房企開發(fā)過程中的慣性制度，現階段期房制度如果直接喊停，對房企來說是“傷筋動骨”的。短期內可能導致中小房企難以維系經營，長期來看會造成房地產開發(fā)市場慢慢萎縮甚至更大的風險。因此，期房制度改革只能循序漸進，從加強商品房預售資金的監(jiān)管入手是一種比較有效的方式。

以昆明為例，1年內出現1次拖欠工程款的，列為三級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金額度上調為項目預售總額的40%;出現1次延期交房或拖欠農民工工資的，因房屋質量問題引發(fā)批量性群眾投訴的，列為二級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金額度上調為項目預售總額的50%;停工1年以上出現爛尾的，列為一級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金比例上調為項目預售總額的100%。

這一舉措將對房企的現金流進行有效控制，一旦樓盤未按規(guī)定將預售資金退還購房人、延期交房、拖欠工資、交房維權、變相逃脫預售資金監(jiān)管的，都將受到懲罰。

也有業(yè)內人士稱，預售資金監(jiān)管是期房逐漸消亡的信號，隨著房地產進入“房住不炒”的新時期，房地產避免過度金融化，回歸產品本身，現房限售是新趨勢。

例如，今年上半年海南省發(fā)布《通知》指出，海南省要改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。海南成為中國第一個正式取消商品住房預售制度的省份。但其他省份能否跟上，現房銷售能否普及，仍有待時間的檢驗。