年報觀察|中梁控股熬冬

觀點地產(chǎn)網(wǎng)

不難看出，預計2023年全面轉(zhuǎn)綠的中梁在“三道紅線”相關債務方面下了一番功夫。

觀點網(wǎng)在行業(yè)風向巨變的當下，“穩(wěn)健”“平衡”逐漸成為企業(yè)發(fā)展的關鍵詞。而如何駕馭當前挑戰(zhàn)，把握未來的發(fā)展機遇，則需要房企們拋棄以往高杠桿的增長方式，減杠桿、穩(wěn)債務、維持經(jīng)營流動性。

如此背景之中，中梁并未如往常召開2021年度業(yè)績會，而是于3月30日晚間，向市場遞交了年度業(yè)績成績單。

于2021年度，中梁錄得總營業(yè)收入761.1億元，同比增長約15.4%；股東應占溢利27.03億元，同比下降27.8%；每股基本盈利0.75元。

總體營收增長的原因，主要是由于中梁項目已交付建筑面積增加。據(jù)了解，于2021年，中梁的交付面積為912萬平方米，同比增長13%。

而提及行業(yè)內(nèi)外均關注的“三道紅線”數(shù)據(jù)，中梁依舊踩中一道紅線。其剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率約為75.8%，凈負債比率約為35.4%，非限制現(xiàn)金與即期借貸比率約為1.04，較2020年的數(shù)據(jù)稍有提升。不難看出，預計2023年全面轉(zhuǎn)綠的中梁在“三道紅線”相關債務方面下了一番功夫。

銷售增速減緩

業(yè)績報告中，中梁特別提到，2021年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售已產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)。上半年購房情緒延續(xù)2020年的熱度，成交金額與建筑面積顯著放量。下半年市場轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場銷售增速減緩且轉(zhuǎn)負。

據(jù)中梁此前發(fā)布的2021年銷售數(shù)據(jù)看，于1月到12月，中梁包括合營企業(yè)和聯(lián)營公司在內(nèi)的累計合同銷售總額約1718億元，同比增長1.78%；累計合同銷售面積約1427.7萬平方米，同比增長5.71%。

按照中梁所設定總銷售額1800億元的目標，其完成了約95.44%。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，中梁合同銷售額達950億元，年度目標進度條已過半。按此速度，中梁理應有機會完成1800億元的銷售額，但下半年銷售軌跡的頻頻下滑卻讓其與目標擦肩而過。

目標沒有預期完成，累計合同銷售總額的增速也踩了剎車。自上市后第一年（2018年）至2021年，其合約銷售金額增速逐年下降，分別為56.39%、50.25%、10.69%和1.78%。合約銷售均價約1.2萬元/平方米，也比2020年價格有所下降。

另一方面，喜集中在二三線城市分散投資的中梁，在土地布局方面也較以往有所收斂。2021年，中梁連同其合營聯(lián)營公司的土地投資總額為526億元，較2020年的712億元下降26.12%，合計獲取85個新項目，總建筑面積約為1000萬平方米，分別較2020年度數(shù)據(jù)下降27.35%及33.33%。

2021年買地投資中，其來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約17%，其他二線城市占比22%，于三線城市占比51%，四線城市占比約10%。

除按照城市等級劃分投資外，中梁對長三角地區(qū)的“偏愛”也較為明顯。其中，長三角地區(qū)占土地投資總額54%；中西部地區(qū)占比16%；海峽西岸及環(huán)渤海合計占比23%；珠三角占比最小，僅有7%。

按照中梁2021年的土地投資金額計算，位列靠前省份包括浙江、江蘇、安徽。其土地總儲備487宗項目中，以上長三角的三省份占比就達到了39.63%。按照中梁的發(fā)展邏輯，其土地儲備是向長三角輻射范圍內(nèi)的三四線城市擴張，并陸續(xù)向中部地區(qū)逐漸滲透。

債務難題

觀點新媒體獲悉，于近期，多家國際評級機構(gòu)均下調(diào)中梁評級。2月18日，穆迪將中梁的公司家族評級從“B1”下調(diào)至“B2”，展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。其評級下調(diào)反映出，中梁由于融資渠道減弱以及未來12個月的到期債務規(guī)模龐大，中梁再融資風險加大“。同時，負面展望反映了穆迪預計在充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境下，其的經(jīng)營和財務表現(xiàn)將在未來12-18個月內(nèi)減弱，

此外，3月1日，惠譽將中梁的長期發(fā)行人違約評級（IDR）從”B+“下調(diào)至”B-“，高級無抵押評級從”B+“下調(diào)至”B-“，回收率評級為”RR4“。展望”負面“。惠譽評級行動同樣反映出，中梁未來幾個月到期的資本市場債務再融資的不確定性增加。惠譽表示，中梁可能不得不依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來償還2022年到期的債務。

而年度報告顯示，截至2021年末，中梁有息負債同比下降26%，約合402億元；而凈負債率則約35%，較上半年下降約20個百分點，融資成本約9.0%，中梁在降杠桿這方面已有成效。

截至期末，中梁現(xiàn)金及銀行結(jié)余276.1億元，同比減少約19%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣202.81億元，較2021年上半年下降27.85%。

中梁于2021年的融資成本為約9.0%，但其須在一年一內(nèi)償還的優(yōu)先票據(jù)達人民幣68.79億元。穆迪曾表示，鑒于中梁融資渠道減弱，可能無法以合理的成本發(fā)行大規(guī)模新債券，為未來6-12個月到期的債務再融資，預計其將用內(nèi)部現(xiàn)金償還上述到期債務，盡管這將限制其運營可用資金。

而提及內(nèi)部現(xiàn)金，則不免讓人聯(lián)想到今年1月17日，中梁所發(fā)布的《關于控股集團總部組織調(diào)整相關事項的通知》。其稱，因架構(gòu)調(diào)整，控股集團總部相關職能將與地產(chǎn)集團總部進行整合，控股總部的部分員工將被轉(zhuǎn)崗。

而據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，”部分員工“顯然不止是轉(zhuǎn)崗那么簡單，截至2021年12月31日，中梁聘有合共10317名全員工，而在2020年同期，其全職員工的數(shù)量為13285名。一年之間，員工已減少約3000人。此外，截至2021年12月31日止年度，中梁已確認為費用的員工成本為人民幣20.65億元，也較2020年減少了1.88億元。

此外，歷經(jīng)二度IPO的中梁百悅智佳也被中梁”割肉“予碧桂園服務。據(jù)3月29日碧桂園服務就收購中梁百悅智佳93.76%的股權(quán)一事所發(fā)布收購進展其全資公司碧桂園物業(yè)香港同意按現(xiàn)金支付方式收購中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)，總代價不高于31.29億元。目前，中梁百悅智佳股權(quán)已轉(zhuǎn)讓予碧桂園物業(yè)香港，而相關董事也變更為碧桂園物業(yè)香港的指定董事。

于業(yè)績報告中，中梁表示，于2021年年中以來，已經(jīng)采取包括加快銷售與回款，節(jié)省開支、減少買地并保有現(xiàn)金等果斷的措施去應對行業(yè)困境。而在行業(yè)瞬息萬變的當下，中梁是否能打破困境還需時間檢驗。