□ 見習記者 張守坤
(資料圖片)
□ 記者 韓丹東
去年3月，江西南昌市民劉力（化名）高高興興地搬進了新房，可他隨后就發現，小區門口商鋪門前的公共停車位被擺放了一圈石墩，入口處被移動的鐵架和鐵鏈鎖住。
公共停車位不讓停車了？帶著疑問，劉力和多名業主找到開發商詢問后得知，這些免費的公共停車位已經被開發商租給一家餐館使用，每到飯點時空地都有人值守，如果不是來這家餐館吃飯的消費者不允許在此停車，業主也不行。
“從沙盤上和當時銷售人員的介紹來看，這里就是一片公共用地，開發商和商家沒有權利私自使用?！眲⒘Φ葮I主在向相關部門投訴后，這片免費停車位最終還給了業主使用。
近年來，開發商擅自更改規劃用途的事情時有發生，即使小區建好后也存在公共用地用途被物業擅改的情況。像劉力那樣業主順利維權的已算幸運，有的長久解決不了問題。
那么，開發商和物業擅自更改小區公共場地用途的情況屢屢發生，如何才能保障業主正常使用公共用地的權利？《法治日報》記者對此進行了采訪調查。
開發商擅自改規劃
綠化景觀帶被占用
“原先選房時，門前是一處綠化景觀帶，交房時卻建起了圍墻，成了別人家的院子。”福建福州市民林先生在永泰縣購買了一套房子，根據開發商當時提供的沙盤和規劃圖以及現場銷售經理的介紹，其所購房子的前方是一處面積約為500平方米的規劃綠化景觀帶。
但交房時，林先生的房子前方卻立起了一堵圍墻，從房子二樓往下望，林先生看到本應是綠化景觀帶的位置被隔成了4塊，成了其他四棟房子的院子。
林先生認為開發商擅自更改了規劃，于是多次與開發商溝通，但均未達成一致意見。在通過12345平臺反映情況后，該縣自然資源和規劃局已核實這一情況，并正式函告開發商及物業整改。
無獨有偶。今年6月，內蒙古自治區錫林郭勒盟正藍旗群眾撥打12345政務服務便民熱線反映，巨力時代花園小區開發商準備在停車位蓋樓，小區群眾不希望改變原規劃用途，請相關職能部門核實解決此類問題。
經核實，該小區開發商存在圈占公共用地行為。為此，正藍旗政府高度重視，由旗政府分管領導牽頭，聯合自然資源局與綜合執法局成立專班落實解決“私搭亂建”問題，當即下發整改通知書，責令立即拆除圍欄，恢復住戶停車位原貌并安排工作人員全程監管。通過各部門的努力，僅用5天時間便恢復了小區停車位原貌。
記者在調查中發現，消費者在新樓盤看房的時候，一般期房只能參考沙盤圖、VR資料等，上面會明確標注清楚房子的基本情況，但有些在角落處或不起眼的地方還會寫著“以交房時為準”等字樣。
實踐中，開發商是否有權改變當初和業主約定好的規劃方案？
華東政法大學教授焦艷鵬告訴記者，一般認為，上述沙盤、圖文資料、VR影像的民法意義為要約邀請，要約邀請是當事人訂立合同的預備行為，雖然不構成合同內容，但要約邀請的發出者應基于誠實信用原則發出要約邀請。若要約邀請與實際內容存在差異，應在締約前作出明確提示，否則需承擔民法上的責任。
“如果開發商為了一己私利，單方面改變已經約定好的公共場所用途，將構成違約。開發商將承擔恢復原狀、向業主支付違約金等責任，業主可選擇與開發商溝通協商、向法院提起訴訟等方式，維護小區和自身的權益。至于能否因此退房，除非合同中有明確約定，否則很難認定開發商構成根本違約。”焦艷鵬說。
公共用地成停車場
物業對外出租謀利
曲院風荷小區位于天津市薊州區，已經交房許多年了，不過近年來小區的擁堵情況日益嚴重。
記者行車至該小區發現，許多路段根本沒法錯車，只能一方后退讓另一方先行?！叭绻龅诫p方都不愿意退讓的，就會發生擁堵?！痹撔^居民說。
在采訪中，有多名居民向記者抱怨道：“小區里本來挺寬的道，行車走路都方便，現在到處都劃成了停車位，雙向來車時錯車特別費勁。一旦有車經過，行人連走路的空間都沒有，都得緊貼路邊，也挺危險的?！?/p>
記者在該小區26號樓北側看到，原本雙向的車道由于南側馬路被劃上了停車位，現在已經變成了單行道，而道路中間作為區分雙行道的黃線還清晰可見。記者注意到，規劃中道路北側是設有停車位的，也許是因為停車位緊張的緣故，南側緊挨樓的馬路也被劃成了停車位。
26號樓設有一個快遞代收點，每天來這里取快遞的人絡繹不絕?！叭绻情_車來取，趕上上下班車流量大的時候，這條路立刻會被堵死，給居民帶來許多不便。”該小區一名業主說。
不僅如此，記者采訪業主得知，曲院風荷小區內還有多處綠化帶被物業鋪上了鏤空的地磚，然后劃了停車位對外出租，每年1200元，數量不少。
曲院風荷居委會工作人員告訴記者，自己也曾多次收到居民通過民生熱線反映行車道被劃成停車位的問題，也就這些問題向物業公司反饋過。但物業公司解釋稱，小區車輛逐漸增多，亂停車現象時有發生，通過多劃車位可以實現有序停車。
原本的公共用地成了停車場，甚至對外出租謀利，小區物業是否有這一權力呢？
焦艷鵬說：“物業無權改變公共場所用途。擅自改變用途將違反民法典物權制度的相關規定，業主可通過民事訴訟方式進行維權?！?/p>
民法典第二百七十八條第八款關于“業主共同決定事項及表決”的規定，下列事項由業主共同決定：改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業主且參與表決人數占比四分之三以上的業主同意。
北京瀛和律師事務所物業管理法律事務部主任趙中華同樣認為，物業無權改變公共場所用途，如小區要更改共有部分的規劃用途，首先應當由全體業主共同決定，再向相關部門提出申請。
記者調查發現，不僅有物業改變公共用地用途，還有一些業主也會侵占公共用地，私搭亂建亂占。
天津一居民趙先生告訴記者，他所在小區一樓都是公共綠地，但一些買了一樓的業主把自己樓前圈起來形成小院，并做了硬化處理。還有個業主買了地下僅靠邊的停車位，然后直接沿著車位的線建了一堵墻，并安了一個車庫伸縮門，這樣就形成了一個封閉空間，可是這樣該業主就占了靠近墻邊的兩塊地方，把公共地方封閉在其車位里。
焦艷鵬說，如果遇到這種情況，小區業主可以要求物業進行相應管理，如物業怠于履責，業主可以對物業管理機構提起民事訴訟。
焦艷鵬建議，購房時應明確約定公共場所如何使用的相關條款，并建立單獨的法律責任條款，上述內容應以強制條款形式載入房屋買賣合同。同時，建議監管部門加大處罰力度，處罰對象既可以是怠于履責的物業管理機構，也可以是侵占公共用地或改變公共用地用途的相關主體或其他業主。
加大監管懲戒力度
營造良好治理氛圍
如果遭遇開發商或物業占用公共用地的情況，業主應該如何維護自身權益？
北京市鑫諾律師事務所合伙人王樹德說，如果屬于公共用地，而且這些地面上沒有規劃車位或其他設施，無論是誰占用，購房人都有權要求占用人拆除并恢復，對于維權方式，可以通過民事訴訟或者舉報違建的方式來完成。
對此，趙中華認為，一是要落實物業公司的責任，對侵占公共區域、改變公共區域用途等違反小區管理規約的行為，物業公司負有勸阻的義務；二是業主可以積極成立業主委員會，由業主委員會代表全體業主積極行使業主的權利；三是要暢通小區與社區、執法部門等基層治理主體之間的協作機制，加大檢查、懲戒的力度，營造良好的治理氛圍。
“消費者應當提高維權意識，保存好開發商做宣傳時的廣告、資料等證據，必要時可采取訴訟方式維護自身權益?！壁w中華說，業主發現開發商或物業公司占用公共區域，或者更改公共區域的用途時，可以向規劃和自然資源委員會申請小區的原始規劃圖，與小區現在的實際情況進行對比，一旦發現物業公司或開發商確實侵占了公共區域或者改變了公共區域的用途，業主可以通過撥打市政熱線、與開發商或物業公司溝通協商、向法院提起訴訟等方式維護小區和自身的權益。
華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法認為，業主可以自行向開發商或物業提出要求恢復原狀。如果開發商或物業拒絕恢復原狀的，業主可以向有關行政部門投訴，也可以由業主委員會代表業主提出侵權訴訟。
“公共區域確實沒有規劃車位，無論通過民事訴訟還是行政投訴都相對好解決?！蓖鯓涞抡f，但是有些特殊情況比較難解決，比如占用綠化、人防空間的停車位以及尚未明確產權的地下車位，權益歸屬處理起來很復雜，在司法實踐中爭議很大。
王樹德說，出現這些矛盾的原因在于，法律對于這些車位的權利歸屬，并沒有非常明確的規定，行政機關容易出現無法可依的問題。解決這些問題并不能靠加大懲治力度，而應該在立法層面確認權利歸屬，同時完善不動產登記制度，這樣能夠最大限度地減少糾紛。
