以10塊錢的價(jià)格，爺爺把房子“賣”給孫子，并進(jìn)行了過戶。但后來因?yàn)橐恍┟埽瑺敔斢窒胍胤孔樱鹪V要求房屋恢復(fù)登記到自己名下，可以嗎？法院判決“不行”，原因是雖然買賣合同無效，但是不影響對這次買賣行為的“贈與”的認(rèn)定。
揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞記者 張建波
房子過戶給孫子
(相關(guān)資料圖)
爺爺又起訴要其還給自己
張某在原單位工作期間，通過房改優(yōu)惠購買了一套學(xué)區(qū)房，后張某及妻子陳某共同居住在房屋內(nèi)。
2018年9月，張某孫子小張進(jìn)入小學(xué)讀書。2019年8月，張某老兩口與兒子兒媳，一起到房管局，簽訂了二手房買賣合同，買受人為孫子小張，成交價(jià)為10元，該房屋就此過戶到了小張名下。但產(chǎn)權(quán)證仍由張某持有，房屋也由張某與陳某繼續(xù)居住。
2021年，陳某患病住院，張某、陳某與小張父親發(fā)生矛盾，小張父親自行將產(chǎn)權(quán)證掛失、重新申領(lǐng)并持有。陳某死后，張某向江陰法院起訴孫子小張，要求確認(rèn)雙方的房屋買賣合同無效，并將房屋恢復(fù)登記至自己名下。
是否是“贈與”行為
這是判決的關(guān)鍵
法院經(jīng)審理認(rèn)為，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。
張某陳述，其將案涉房屋過戶給孫子系為其入學(xué)所需，而小張及其代理人，也就是其父親則認(rèn)為，案涉房屋過戶系張某、陳某的自愿贈與。由此可見，雙方當(dāng)事人雖對案涉房屋過戶給小張的真實(shí)原因有異議，但是均認(rèn)為雙方簽訂二手房買賣合同時(shí)并不存在真實(shí)的房屋買賣的合意。況且房屋買賣合同上載明的房屋成交價(jià)為10元，顯然并非正常的房屋買賣價(jià)款，故應(yīng)認(rèn)定案涉二手房買賣合同應(yīng)屬無效合同。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。法院認(rèn)為，雙方在辦理案涉房屋過戶登記時(shí)，小張已經(jīng)入讀該房屋對應(yīng)的學(xué)校，所以并不存在張某所述為小張入學(xué)而過戶的情形。
雖然張某陳述案涉房屋并非贈與，而是為了讓小張入學(xué)，但該表述系房屋過戶兩年后的自述，并不等同于過戶時(shí)張某的真實(shí)意思表示。且張某并未提交其他證據(jù)證明雙方曾就為了入學(xué)暫時(shí)過戶、待小張初中畢業(yè)后過戶回張某名下形成過合意，故應(yīng)認(rèn)定張某將案涉房屋過戶給小張系基于贈與的意思表示。
與此同時(shí)，案涉二手房買賣合同無效并不影響亦難以否定張某將案涉房屋贈與小張的真實(shí)意思表示，亦無法對抗贈與合同已經(jīng)履行完畢、案涉房屋已歸屬于小張的事實(shí)。
因此，法院判決確認(rèn)案涉房屋歸小張所有。判決后，張某上訴至二審法院，無錫市中院判決駁回上訴，維持原判。
目前，判決已發(fā)生法律效力。
虛假意思實(shí)施行為“無效”
但不影響“贈與”認(rèn)定
案件承辦法官稱，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。
該案中，雙方雖然簽訂有二手房買賣合同，但雙方均確認(rèn)沒有買賣房屋的意思表示，故該買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。雖然房屋買賣關(guān)系無效，但雙方當(dāng)時(shí)進(jìn)行的過戶登記是自愿行為，那么以買賣為名進(jìn)行的過戶登記，所隱藏的法律行為是張某主張的借用，還是小張及其代理人小張父親主張的贈與，成為案件主要的爭議焦點(diǎn)。
法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。因案涉房屋已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)從張某名下已轉(zhuǎn)移登記至小張名下，故小張現(xiàn)為案涉房屋的合法產(chǎn)權(quán)人。
張某提出雙方的法律關(guān)系為房屋借用，要求小張予以返還，則張某應(yīng)對該主張?zhí)峁┫鄳?yīng)證據(jù)證明。在當(dāng)事人的證據(jù)不足以證明案涉房屋今后需要返還的情況下，對于祖孫之間發(fā)生的已確定非買賣關(guān)系的房屋過戶行為，贈與具有高度蓋然的可能性。
最終，法院判決房屋歸小張所有。
