華發股份(600325)披露的營收、凈利潤雙增長的2020年年度報告背后，依然隱藏著不少“愁緒”，包括去年融資依然踩紅線、去年四大地區僅一地區毛利率同比增長以及今年在多個城市推出集中供地政策下在“現在面臨龍頭企業的集中狙擊”同時，未來或還面臨包括資金壓力、拿地壓力等。
依然高負債： 去年凈負債率147.47%遠超紅線規定
據南方都市報，2020年8月，監管部門提出了“三道紅線”的融資新規，對房企有息負債進行管控。按照三道紅線指標：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得超過100%;現金短債比要大于1倍。依據觸線情況，房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債增速閾值。根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加;觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%;觸及一條，增速不得超過10%;均未觸及，不得超過15%。
據悉，該新規旨在進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。
眾所周知，國內多數房企作為高杠桿經營的主體，負債高為業內常見。然而，高負債卻不能成為房企發展的借口。近年來，監管在房企負債、融資方面加強監管并出臺相關管理細則。盡管如此，對于長期高負債的多數房企而言，一下子回歸到監管線，似乎并不容易。
以華發股份2020年年報報告為例。據華西證券發布的研報顯示，截至 2020 年末，華發股份剔除預收賬款后的資產負債率為 63.98%， 較去年同期增長 7.47pct，凈負債率為 147.47%，較去年同期降低 12.98pct，杠桿率下降。此外，華發股份在手貨幣資金 436.4 億 元，現金短債比為 1.12，短債風險較低。
另據億翰智庫發布的報告，2020 年華發股份現金短債比提升至 0.9 倍，融資成本降低 0.2pcts 至 6.2%。償債方面，截至 2020 年，公司有息負債總額 1586.5 億元，其中長期有息負債占比 71.2%，債務期限結構較為合理。2020 年華發凈負債率和現金短債比均有改善，公司凈負債率相比2019 年同期降低 1.9pcts;現金短債比 0.9 倍，盡管未達到三道紅線標準，但公司償債能力相比2019 年有所改善;剔除預收賬款后的資產負債率 76.5%。
對于近年來上述三個指標表現，華發股份董事局副主席兼總裁陳茵在2020年業績說明會上表示，目前公司處于穩健發展階段，自19年以來已經在積極控制負債，融資成本逐年下降，凈負債率穩定下降，資產負債率持續優化，現金短債比趨于合理。后續公司持續深化精細化管理工作，在實現公司規模提升的同時，不斷提高利潤水平和經營質量。
關于三條紅線的優化目標，華發股份在近日接受機構調研時表示，“關于三條紅線，按照監管部門要求，最好三年完成降檔。我們在公司發展的基礎上，充分考慮財務安全，今年、包括未來三年重點考慮的因素，是把財務指標降到監管要求的合理范圍。”
“不管我們納不納入(三條紅線試點中)都會三年內調完。公司從去年年底到今年的這幾個月，把工作計劃都列好了，將會持續優化”，華發股份在近日接受機構調研時表示。
去年多地區毛利率下滑：四大地區僅珠海大區毛利率增長
除了在融資方面踩中監管紅線外，對于華發股份而言，愁不止一處。華發股份2020年年度報告顯示，去年四個大區僅珠海大區的毛利率同比增長，其他三個大區的毛利率同比均下滑。
根據華發股份2020年年度報告，從行業上來劃分，房地產業銷售的毛利率為25.19%，比上一年減少5.12 個百分點。從地區上來看，四個大區僅珠海大區的毛利率(為48.44%)同比增長，其他三個大區包括華南大區、華東大區、北方大區的毛利率同比上一年均下滑，分別為14.33%(同比上一年減少16.27 個百分點)、13.59%(同比上一年減少10.92 個百分點)、20.92%(同比上一年減少27.99 個百分點)。
對于華東地區的毛利率，有投資者在業績說明會提問“華東區域結算的靜安府和武漢外灘首府都是高毛利項目，但是華東區域整體毛利率不到14%，是不是除了以上兩個項目，其它項目全部虧本?這種不正常的低毛利會不會延續?”
華發股份首席財務官何玉冰表示，毛利率下降是大環境下的行業發展趨勢，近年來包括地價、開發成本、人工、建材等成本都在上升，壓縮了利潤空間。公司華東區域毛利率較低也受當年結轉占比高但利潤率較低的項目集中結轉影響，隨著運營水平提升，公司ROE不斷提升，公司費用管控水平正在向行業一流迅速看齊。
華發股份還表示，公司工程類業務毛利較低，公司已將相應項目公司出售。未來公司持將續深化精細化管理工作，在實現公司規模提升的同時，不斷提高利潤水平和經營質量。
“我們今年的重點是進一步提高周轉效率和控制成本。今年行業的利潤率同比下降，成本管控將是提升利潤率的重要舉措之一。我們所有成本都是可控的，投資溢價也比較合理，沒有高價拿地，并且聚焦的地方也都是經濟發達的，比如長江經濟帶、粵港澳大灣區。我們認為利潤情況應該會平穩優化。現在整體行業毛利率是在下降，向管理要效益是我們公司這兩年一直重點關注的。一是規模效應，二是隨著管理精細化的加強，相信我們的利潤水平將進一步提升”，華發股份在近日接收機構調研時表示。
兩集中政策下的多重壓力：預計未來拿地難度加大
需要注意的是，對于華發股份而言，今年在多個城市推出集中供地政策下，或將面臨多重壓力。
據媒體報道，今年2月份，自然資源部從科學編制實施住宅用地供應計劃、堅持做好住宅用地信息公開、實行住宅用地集中出讓和加強監測監管和考核評價等方面對2021年住宅用地供應分類調控工作進行部署安排，備受關注的是“兩集中”模式，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。
在此背景下，2月24日，青島市自然資源和規劃局發布消息稱，2021年嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
目前，包括青島、濟南、廣州等地已陸續發布相關消息。據中國消費者報，據不完全統計，目前已有22個城市公布了2021年首批集中供地的面積，合計4064.03萬平方米。已有12個城市明確首批集中出讓土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。長春、廣州、無錫、天津、北京、杭州、長沙、重慶等地已經明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、南京等地發布了預公告。
據中國消費者報，其中，廣州將集中出讓48宗地塊，土地面積達到了393.6公頃，天津和杭州分別集中出讓58宗和57宗地塊，土地面積均超過300公頃，北京則明確首批集中供應30宗項目，共涉及12個區，其中朝陽區10宗，建設用地面積約41公頃，無錫市自然資源和規劃局計劃出讓16幅地塊，共計94.93萬平方米。
有分析人士指出，集中制模式將更加考驗房企的現金流運營及融資能力。與此同時，集中的出讓政策，意味著房企要具備更好現金流匹配能力。
在此政策下，對于華發股份而言，究竟意味著什么?是否會帶來新的壓力?在業績說明會上，華發股份董事局副主席兼總裁陳茵表示，2021年，22個城市集中供地政策的推出，且部分城市為公司深耕區域，對公司存在一定的影響
“第一，很多城市要求50%左右的保證金，且存留時間超過1個月，拿地資金峰值增大，將面臨資金壓力，考驗公司的資金管理和調控能力;”
“第二，公司之前在土地公開競買中不占優勢，現在面臨龍頭企業的集中狙擊，預計未來拿地難度加大;”
“第三，上述22城市均為大型房企聚集區域，集中供地競爭會加劇，如導致地價上漲，我司原存量土地開發將享受溢價紅利;”
陳茵表示，公司將積極運用合作開發、收并購、城市更新等多元化項目拓展模式，加大對非公開市場項目拓展力度，公司將推動多元化項目獲取方式，進一步加強整合資源，繼續通過合作開發、產城建設、城市更新、項目收并購等多元方式，力爭以低溢價獲取更多優質土儲。
