近期，許多城市尤其一些房?jī)r(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市，二手房貸款額度緊張，出現(xiàn)停貸和辦理時(shí)間延長(zhǎng)的情況，有些城市的新房貸款額度也開始收緊。

筆者認(rèn)為，這種情況主要原因是由于去年商業(yè)銀行個(gè)人房貸增速過快，按照去年監(jiān)管層出臺(tái)的“三道紅線”和“兩道紅線”的限制，一些銀行已經(jīng)超標(biāo)，今年這些銀行的貸款額度自然緊張。由此看來，這項(xiàng)政策對(duì)于限制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有非常好的效果。

所謂“三道紅線”是對(duì)房企的融資、房企的凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債和剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率都有具體的上限標(biāo)準(zhǔn)。而“兩道紅線”則主要針對(duì)的是銀行，根據(jù)銀行的資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對(duì)其房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，劃出了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限的“兩道紅線”。從銀行和房企兩端限制其負(fù)債規(guī)模和增速，從而對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。

從去年年報(bào)看，許多大行包括中小行已經(jīng)突破紅線，必須整改，那么今年的貸款額度必然收緊，不過由于今年各商業(yè)銀行貸款總額增幅相對(duì)比較大，房地產(chǎn)貸款也有一個(gè)相應(yīng)的增幅。

從央行公布的數(shù)據(jù)看，今年一季度商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額增長(zhǎng)幅度依然比較高，但是增長(zhǎng)速度同比都是下滑的。

2021年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額50.03萬億元，同比增長(zhǎng)10.9%，低于各項(xiàng)貸款增速1.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年末增速低0.6個(gè)百分點(diǎn);一季度增加1.67萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7個(gè)百分點(diǎn)。

2021年一季度個(gè)人住房貸款余額35.67萬億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速比上年末低0.1個(gè)百分點(diǎn)。而2020年第一季度個(gè)人住房貸款余額 31.15 萬億元，同比增長(zhǎng)15.9%， 比上年末低0.8個(gè)百分點(diǎn)。

今年一季度，個(gè)人住房貸款增速只比上年末低了0.1百分點(diǎn)，可見，個(gè)人住房貸款規(guī)模壓縮的壓力非常大。

這幾年大多數(shù)商業(yè)銀行發(fā)力零售業(yè)務(wù)，零售業(yè)務(wù)成為其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的著力點(diǎn)，不過許多銀行的零售業(yè)務(wù)主要是房貸業(yè)務(wù)，包括一些國(guó)有大行，零售業(yè)務(wù)中絕大多數(shù)是房貸業(yè)務(wù)。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，去年，建行、工行的個(gè)人購(gòu)房貸款占零售貸款比重均超過了80%;中行、農(nóng)行也在70%以上;也有城市商業(yè)銀行的個(gè)人房貸占比竟然超過90%，所謂零售轉(zhuǎn)型就是轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。反而一些股份制銀行的住房個(gè)人貸款業(yè)務(wù)占比較低。

總之，中國(guó)房地產(chǎn)的癥結(jié)在商業(yè)銀行，由于房?jī)r(jià)一直在上漲，所以房地產(chǎn)貸款目前是商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，再加上個(gè)人房貸業(yè)務(wù)金額比較長(zhǎng)，又是按揭還款，只要貸款，就能賺錢，收益相當(dāng)高，所以商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)趨之若鶩。

“三條紅線”和“兩條紅線”政策是去年出臺(tái)的，今年一季度沒有傳出二房房貸停貸或者額度緊張的消息，而是第二季度才開始多起來，這說明一季度和前半年有些銀行放貸發(fā)展過猛，現(xiàn)在已經(jīng)受到紅線壓力，必須在后半年把房貸業(yè)務(wù)壓下來以符合監(jiān)管要求，可見后半年房貸業(yè)務(wù)將更加緊張。

近日，央行對(duì)商業(yè)銀行存款利率自律機(jī)制進(jìn)行了改革，將原由存款基準(zhǔn)利率一定倍數(shù)形成的存款利率自律上限，改為在存款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加上一定基點(diǎn)確定?？偟男Ч且荒暌陨系拈L(zhǎng)期存款利率下降，而短期利率上漲，從目前看由于長(zhǎng)期存款規(guī)模大，總的來講是降低了商業(yè)銀行負(fù)債成本。

但是在降低實(shí)體企業(yè)融資成本的大背景下，監(jiān)管層今年將更加采取各種措施降低銀行貸款利率，再加上高收益?zhèn)€人房貸業(yè)務(wù)受限，今年商業(yè)銀行凈息差將會(huì)進(jìn)一步收窄。