萬達商管一波三折的上市之路終于迎來實際性進展。

近日，根據(jù)中國證監(jiān)會官網(wǎng)消息，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(下稱“萬達商管”)已審批材料，目前的進度跟蹤狀態(tài)顯示為“接收材料”。

本月初就有消息傳出，萬達輕資產(chǎn)商管公司正在完成一輪金額達200億元的Pre-IPO融資，計劃最快將在今年年底前在香港上市，此輪融資或?qū)⑹蛊涔乐颠_300億美元。若此次的接收材料獲得受理，萬達商管此后將可在港交所遞交招股書，以珠海萬達商管為上市主體在香港上市。

債務風險的存在，成為王健林為萬達商管尋求上市的原因之一。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬達商管到期的公開債務為367.5億元，截至2020年末，其手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為406.48億元，同比減少40.48%。

2020年，萬達商管對外宣布，自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)部分占比超過80%，2021年計劃簽約70座輕資產(chǎn)萬達廣場。今年一季度，萬達商管實現(xiàn)營收114.34億元、凈利潤44.5億元，同比分別增長83.5%、70%。

“萬達商業(yè)是萬達的核心企業(yè)，什么都能丟這個不能丟”。推進萬達商管上市，蟄伏的王健林能否慢慢重現(xiàn)萬達曾經(jīng)的輝煌?知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對長江商報記者表示，萬達商管上市，有助于其后續(xù)借資本市場之力而不斷發(fā)展壯大企業(yè)，同時對于萬達商管后續(xù)品牌影響力的擴大，以及在商業(yè)地產(chǎn)項目的開拓方面，都有積極的作用。

回A六年無果重謀港股上市

萬達商管的前身為萬達商業(yè)，曾在2014年12月在港交所上市，并以313億港元的募資成為當年港股最大IPO。2016年9月，萬達商管宣布從港交所退市，王健林對外回應稱，主要因為公司價值被嚴重低估。

從港股退市時，王健林曾對外部投資者許以回A股上市的承諾，但在截止日期臨近之時，萬達商業(yè)回A的計劃仍未落實。

今年3月24日，萬達商業(yè)宣布從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退。隨后萬達集團宣布萬達商管決定將其輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關資源進行重組，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司珠海萬達商管，正式啟動上市計劃。

8月24日，據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，萬達商管向中國證監(jiān)會遞交申請，或?qū)⒏案凵鲜小９ど藤Y料顯示，珠海萬達商管成立于2021年3月，法定代表人為齊界，注冊資本為72.48億元。珠海萬達商管為萬達商管集團的控股股東。

本月初就有消息傳出，萬達輕資產(chǎn)商管公司正在完成一輪金額達200億元的Pre-IPO融資，計劃最快將在今年年底前在香港上市，此輪融資或?qū)⑹蛊涔乐颠_300億美元。

如果按2018年騰訊等投資人以340億元收購的14%股份計算，萬達商管估值約2429億元;今年3月初，萬達商管4200萬股被掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價為21.84億元。如果按照這個掛牌價計算，萬達商管的估值約2354億元。

再度登入資本市場一定程度上是為了拓寬融資渠道緩解債務壓力，挽救下滑趨勢明顯的業(yè)績。

財報數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，萬達商管的營業(yè)收入分別為1065.49億元、786.56億元、391.34億元;歸屬母公司股東凈利潤分別為294.94億元、243.98億元、135.22億元，兩者均處于逐年下降趨勢。

截至2020年12月31日，大連萬達商業(yè)的貨幣資金為414.85億元，短期借款為8.03億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為480.36億元。2020年，萬達商管又發(fā)行了五期票據(jù)和四期債券，共計278億元，利率最高達到了6%。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬達商管到期的公開債務為367.5億元，截至2020年三季度末，萬達商管的有息負債規(guī)模為1809.9億元。截至2020年末，萬達商管手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為406.48億元，同比減少40.48%。

全面轉(zhuǎn)型“輕”裝上陣

2018年，萬達商業(yè)更名為萬達商管，并全面剝離地產(chǎn)業(yè)務，開啟輕資產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)型，定位“純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)”。與此前從港交所退出的萬達商業(yè)相比，此次擬上市的萬達商管以更“輕”的面目展示給市場。

2020年，萬達商管對外宣布，自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬達廣場將不低于60個。

當前，萬達商業(yè)正在輕資產(chǎn)化。在2020年新開業(yè)的萬達廣場中，有27座為輕資產(chǎn)模式，占比達到60%，并于當年新簽約60個輕資產(chǎn)萬達廣場。截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)部分占比超過80%，2021年計劃簽約70座輕資產(chǎn)萬達廣場。據(jù)了解，萬達商管計劃在2021-2022年每年開設約50家商場，其中70%以上將采用輕資產(chǎn)模式。

從業(yè)務模式上，降低自主開發(fā)的比重，轉(zhuǎn)為由第三方投資或合作投資為主，公司負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和公司商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，租金收益由投資方與公司按比例分成，這樣資金壓力和投資風險被轉(zhuǎn)嫁和分散。

在輕資產(chǎn)運營模式下，萬達商管不持有物業(yè)，全面負責已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的運營管理。此外，萬達輕資產(chǎn)商管公司除了向不同的萬達廣場業(yè)主收取管理和服務費外，將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式。

據(jù)萬達公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國萬達廣場出租率高達99.4%，租金收繳率達到99.9%。如果扣除減免的43.3億元租金的影響，即便是受到疫情沖擊，2020年萬達廣場租金同比2019年仍然增長8.1%，實現(xiàn)逆勢增長。數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，萬達商管實現(xiàn)營收114.34億元，同比增長83.5%;凈利潤44.5億元，同比增長70%。

業(yè)內(nèi)認為，輕資產(chǎn)管理的優(yōu)勢在于有穩(wěn)定的收益率，輕資產(chǎn)模式能夠降低成本、擴大規(guī)模，更為重要的是，這種資本市場青睞的發(fā)展模式，更易獲得高估值。目前，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控影響，所以持有大量重資產(chǎn)的企業(yè)，會面臨市場極大的不確定性，此外輕資產(chǎn)業(yè)務復制能力強，發(fā)展速度快，一旦登陸資本市場就有很大的想象空間。