近年來
(資料圖片)
“售后返租”頻頻“暴雷”
開發商、租賃者、業主之間
糾紛不斷
（圖片源于網絡）
那么
“售后返租”究竟是什么？
為何糾紛不斷？
存在哪些法律風險？??
接下來
法官將為您一一解答
什么是售后返租？
“售后返租”是一種租售綁定的營銷模式，也叫“售后包租”?！渡唐贩夸N售管理辦法》第四十五條第二款將其定義為“是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租業主所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。”
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其實質就是開發商為了促進商品房的銷售，承諾給予購房者租金回報，從而吸引購房者購買其開發的商品房的一種模式。
“售后返租”為何糾紛頻發？
在司法實踐中，此類糾紛多源于購房者的投資回報無法兌現，具體來說就是商鋪業主拿不到租金收益，也不能自行經營，房屋利用價值面臨空窗期。
首先
“售后返租”作為一種商鋪所有權與經營權相分離的商業營銷模式，牽涉多方主體，如房地產開發商、運營商、投資者、商鋪實際使用者等等，存在多個法律關系，如商品房買賣合同關系、商鋪租賃合同關系、委托經營關系等等，由此帶來的經營風險隨之增加。
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其次
商鋪運維成本較高，對政策法規調整、經濟環境發展依賴性強，若長期入不敷出，資金周轉困難甚至是資金鏈斷裂。?
再次
合同各方的履約能力亦是其中重要的原因。履約能力不僅包括房地產開發公司或者物業管理公司經營管理能力，還涉及各方是否能誠信履約、遵守市場秩序等方面的能力，因此人為因素不可避免地成為變量之一。?
購房者投資“售后返租”商鋪的主要目的是獲得穩定的投資回報，其收益歸根結底是與租金掛鉤的，而租金收益不好或收不上租金，對于購房者這些普通老百姓來說意味著他們的錢袋子變癟了，他們當然難以接受，因為收益已無法達到他們的預期，故訴請解除合同或者支付租金及違約金亦在情理之中。
“售后返租”背后隱藏的法律風險
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1.虛假宣傳，過度包裝??
利用宣傳海報、購房手冊等渲染高額的租金回報，其實掩飾了虛高的房價，購房者實際上花了更多的錢去購買一個投資收益不穩定的項目。
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2.當經營公司承諾的投資回報無法實現時
業主多主張要求解除合同，返還商鋪
為規避禁止售后包租的規定，商鋪的開發商多采用由第三人經營公司委托經營管理的形式，約定固定收益回報。當經營公司承諾的投資回報無法實現時，業主多主張要求解除合同，返還商鋪，并要求在返鋪時由相應的測繪公司明確相應的四至，交付有物理存在的商鋪。但現實中商鋪在進行整體委托經營、規劃的過程中對整體場所會進行改造，現實的返還存在一定的難度，使得業主難以收回商鋪，造成業主租金收益損失。
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3.面臨合同相對性和
公司人格獨立等訴訟障礙
有的經營管理公司系空殼公司，并無太多資產，業主要求開發商承擔連帶責任又面臨合同相對性和公司人格獨立的障礙，致使業主陷入維權困境。
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4.“格式條款”的不平等約定
在作為出賣方的房地產開發公司與作為買受人的購房者之間，難免存在地位上的不均，而房地產開發公司利用這種優勢地位采用預設的商品房買賣合同，來擴大出賣方的權利，加重買受人的責任，或者是對出賣方違約責任規定較輕，而買受人違約責任較重，造成雙方實體權利義務的不平等。
法官溫馨提示
“售后返租”作為一種房地產行業大型商業項目中普遍存在的營銷模式，既有其潛在風險，也有其存在的合理價值。作為購房者，應該回歸合同本身，留意其中可能存在的不平等的格式條款，同時要結合實際，對所購房屋的建設狀態、歷史交付情況、權屬登記及房屋功能可否使用等情況進行充分知悉并了解，同時要:
一、保持清醒的頭腦購房者不能被開發商在商品房銷售現場大肆宣傳的廣告所迷惑，要時刻保持清醒的頭腦，多渠道搜集信息以確認開發商資信狀況，以及仔細判斷投資年回報率、回報年限是否超過正常值，開發商對外銷售的房產面積大小是多少等等，避免草率地簽訂合同。
二、樹立正確的訴訟思路
當購房者意識到“售后返租”的巨大風險后幡然醒悟，且發現自己簽訂合同的相對方很可能存在破產甚至卷款逃跑的情況，而開發商一方又尚未出現違約情形時，購房者可依據法定解除權，主張以該合同性質不能實現合同目的，從而請求解除合同。
三、避免盲目跟風
投資者在面對“售后返租”這種營銷手段時，應從實際出發，對商品房所處位置、環境、未來升值空間等多角度衡量，避免盲目從眾跟風；同時，應當多了解相關信息和法律規定，多加防范，慎重作出決策。
合同各方都要有合作共贏的目標，興利抑弊，使之真正成為實現購房者、房地產開發公司、物業管理公司、實際承租人等多贏的商業模式，從而促進房地產市場健康有序的發展。?
來源 | 昆明市五華區人民法院
編輯 | 李曉雪
編審 |? 孫嘯武? 崔志超
終審 | 洪瑞濱? 姜媛
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