物企明宇商服再度向港股IPO發起沖擊在管面積僅300萬平方米

2021-11-19 08:57:37來源：長江商報

首次遞表失效不足10天，物企明宇商服再度向港股IPO發起沖擊。

近日，明宇商服更新IPO申請材料并重新遞交招股書，這是其第二次提交上市申請，其首度遞交招股書是在2021年4月28日，由于未獲港交所通過，招股書于10月28日失效。

招股書披露，明宇商服最早成立于2004年，是一家來自四川省物業服務供應商，86.6%業務位于四川。根據中指院數據，明宇商服在2021年物業服務百強企業中，綜合實力排名第75名，在四川省百強物業企業中，根據收益、純利和在管建筑面積計排名第六。

截至2021年上半年末，明宇商服在管建筑面積僅300萬平方米，不足今年上市物企最低水平三成。近三年半，明宇商服業績逐年提升，純利累計為8027萬元。

值得注意的是，今年5月，港交所公告稱將提高主板上市申請人于三年營業期的盈利要求，計劃于2022年1月1日起開始執行。新規要求上市企業盈利須達到最近一年高于6000萬港幣，最近兩個財政年度累計不低于9000萬港元。

在管規模偏小且過度依賴于關聯方，業務地域局限性較大，客戶外拓方面成效不明顯或導致業績增長乏力，明宇商服第二次IPO能否順利沖關還是要打個問號。

在管面積僅300萬平方米遠低上市物企

明宇商管于2004年6月29日成立，初始注冊資本為人民幣50萬元。股權架構重組前，明宇商管由明宇實業集團100%控股，而明宇實業由張建明夫婦間接100%控股。

搭建股權上市架構后，張建明夫婦共持股93.3%，4.7%由物業高管團隊持有，瀚維咨詢有限公司創辦人朱瀚榮持股2%。

業務模式方面，明宇商服服務對象主要為商用物業類型(如寫字樓、多功能商業綜合體、酒店、公共物業及產業園區)，其次為住宅物業類型(如服務式公寓及住宅社區)。截至2021年6月30日止六個月，明宇商服分別來自物業管理服務、專項委聘及增值服務的收入占比分別為71.4%、21%、7.6%。其中，近年來，來自增值服務收入占比呈現下降。

統計數據顯示，2021年至今，成功登陸資本市場的11家物業服務企業在管規模集中在1000-3000萬平方米，營收最低為1.39億元。

而數據顯示，2018-2020年及2021年上半年，明宇商服在管建筑面積分別約150萬平方米、170萬平方米、290萬平方米、300萬平方米。明宇商服的在管規模不及今年上市物企最低水平的三成，且其中超過六成的面積來自關聯方。

明宇商服對母公司明宇集團的依賴度較高。截至2021年6月30日止，其來自明宇集團的在管面積為195.7萬平米，占公司總在管面積的66.3%;來自獨立第三方的在管面積為99.6萬平米，占比為33.7%。

對于業績過度依賴母公司所帶來的風險，明宇商服也表示：“明宇集團營運或其開發新物業能力的任何不利發展或會影響我們獲得新物業管理服務協議、酒店后線集成服務協議及其他服務協議的能力。倘若我們無法及時或以有利條款自其他來源取得物業管理服務協議以彌補業務流失，則我們的增長前景可能會受到重大不利影響。”

去年投標第三方物業中標率為零

目前明宇商服提供的物管服務只限于四川成都、南充，以及吉林省長春三地，且主要位于四川。如今年上半年，其物業在管面積的86.6%都位于四川。同時，明宇商服在業務外拓方面成效不明顯。近幾年明宇商服在第三方物業市場加大開拓，但中標率卻不穩定。

招股書風險披露，2018-2020年及2021年上半年，明宇商服分別擁有三項、五項、六項及六項由獨立第三方開發的物業管理項目，分別參與了1次、15次、11次及4次由獨立第三方開發的物業管理項目的招標及投標過程，相應期間的中標率為100.0%、6.7%、零及25.0%。地域上的局限性以及業務外拓方面不穩定，使得明宇商服無論是增長空間，還是抗風險能力都難免受到制約。

業績方面，招股書顯示，2018-2020年及2021年上半年，明宇商服實現收益約8390萬元、8860萬元、1.05億元和6020萬元;純利為1720萬元、1730萬元、3150萬元、1427萬元;毛利率分別為35.4%、33.2%、44.1%、44.5%、42.2%。

值得注意的是，今年5月，港交所公告稱將提高主板上市申請人于三年營業期的盈利要求，計劃于2022年1月1日起開始執行。這條新規，意味著企業的IPO門檻將被大大提高。

新規要求上市企業盈利須達到最近一年高于6000萬港幣，最近兩個財政年度累計不低于9000萬港元。有市場人士計算，在物業行業相當于年收入高于6億港元，假設基礎物業服務占比80%，物管公司在管面積需在2000萬平方米以上。這樣看來，明宇商服300萬平方米的在管面積的規模，上市難度愈發困難。

業內分析師認為，如果錯過年底這個上市窗口期，一旦拖到明年，明宇商服上市難度將大幅增加。