樓市過冬調(diào)查：多地“首付貸”死灰復(fù)燃

在樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)背景下，房地產(chǎn)市場上的“首付貸”或“首付分期”已經(jīng)較之前有所減少，但隨著市場交易逐漸冷淡，一些開發(fā)商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購房者，其中不乏綠地、陽光城等大型房企。專家認(rèn)為，“首付貸”帶來的問題顯而易見，不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)的紊亂。它也突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來一定機(jī)會，增加市場風(fēng)險。

綠地、陽光城等房企提供首付分期

建筑物。中新經(jīng)緯 王潮 攝

早在今年6月底，住建部等七部委就聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，其中明確提出，要打擊操縱房價房租、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙。

之后，天津、福建、云南、貴州、河南、成都、蘇州、深圳、西安等多個省份或城市均提出，重點(diǎn)整治通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。

環(huán)京地區(qū)歷來都是炒房客關(guān)注的重點(diǎn)。為迎合炒房客的投資需求，當(dāng)?shù)匾恍潜P推出了“首付分期”等措施，一些置業(yè)顧問在推銷時也以首付款可以分期為賣點(diǎn)，吸引購房者看房。10月底，河北涿州的一位劉姓置業(yè)顧問便在向客戶推銷樓盤時稱，涿州的鴻坤理想爾灣、隆基泰和鉑悅山、悅瀾灣、天保馨悅灣、九里京城等樓盤，都可以做首付分期。

中新經(jīng)緯客戶端11月16日致電位于涿州的悅瀾灣售樓部，一位置業(yè)顧問稱，該樓盤可以幫助資金不足的客戶做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩余部分與開發(fā)商旗下的第三方公司簽署首付款分期合同，2年內(nèi)還清，不收取利息。該置業(yè)顧問還強(qiáng)調(diào)，做首付分期不會影響房屋網(wǎng)簽、銀行抵押貸款等手續(xù)，可以一邊還銀行貸款，一邊還首付款。

但根據(jù)涿州市2017年3月出臺的規(guī)定，對非戶籍居民家庭，限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%。

在山東濟(jì)南，也有一些開發(fā)商可以為客戶辦理首付分期。濟(jì)南綠地國際城的置業(yè)顧問稱，首付款不夠的客戶可以先交20%的首付，剩下10%通過開發(fā)商員工內(nèi)部借款方式幫客戶墊資，之后就可以向銀行申請貸款。借款部分沒有利息，但需要三個月內(nèi)還清，如果逾期，需要交納一定比例的違約金。

綠地國際城的置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)，相比起提供借款，他們還是希望客戶能按時交齊首付。河南鄭州的綠地公園城則明確表示，目前沒有首付分期，但如果短期內(nèi)資金流轉(zhuǎn)困難的話，可以“幫忙想辦法”。

“客戶付完10%的首付就可以去銀行辦貸款了，剩下20%的首付分2年4次還清，沒有利息，但不能享受樓盤其他方面的優(yōu)惠。”由鄭州綠都地產(chǎn)開發(fā)的綠都瀾灣置業(yè)顧問透露，他們也是趕在春節(jié)前推廣這一“福利”，不少購房者付首付比較困難，這也是幫助他們解決難題。

微信公眾號“陽光城廣西區(qū)域”今年9月發(fā)布的文章

認(rèn)證信息為“陽光城集團(tuán)廣西有限公司”的微信公眾號“陽光城廣西區(qū)域”今年9月發(fā)布的一篇文章顯示，南寧大唐印象、南寧陽光城·時代中心、玉林陽光城·麗景公館等樓盤都推出了首付分期活動。11月17日，由陽光城等房企合作開發(fā)的南寧大唐印象的一位置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)，首付分期活動現(xiàn)在還有，客戶可以先交一半的首付，剩余部分在12個月內(nèi)還清，這期間不影響客戶向銀行申請抵押貸款。

家住北京的張先生近期正打算購置第二套房產(chǎn)，據(jù)其反映，房產(chǎn)中介稱雖然二套房最低的首付比例為60%，但他們可以做首付分期，客戶先付30%，剩余30%首付分2年4次還清即可。

“首付貸”曾被認(rèn)定違法違規(guī)

樓市。資料圖 中新經(jīng)緯 攝

“首付貸”“首付分期”降低了資金不足的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻，但購房杠桿卻被放大，一旦規(guī)模擴(kuò)大，容易對市場產(chǎn)生助推作用。在樓市最為火爆的2016年，“首付貸”便被業(yè)內(nèi)視作房地產(chǎn)市場波動的推波助瀾者。

2016年全國兩會期間，時任央行行長周小川表示，銀行必須了解客戶，客戶的首付不能是借的。客戶找另外一方借了一部分錢說這是首付，剩下再去借，整個借款和自有資本的比例就發(fā)生了變化，償還能力也變了，以后月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對銀行而言，也承擔(dān)了過大的風(fēng)險，從銀行內(nèi)部管理來講，操作是有錯誤的。

也是在2016年，相關(guān)部委就認(rèn)定，“首付貸”是違法違規(guī)的金融產(chǎn)品。2016年8月，住建部、國家發(fā)改委、央行等七部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》提出，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由開發(fā)商或第三方金融平臺提供“首付貸”或“首付分期”，在房地地產(chǎn)市場一直都存在，而判斷其行為是否違規(guī)，關(guān)鍵看向銀行申請住房抵押貸款時的首付交付情況。

“如果辦抵押貸款時，部分首付款仍由開發(fā)商或第三方金融平臺墊付，貸款批準(zhǔn)后，購房者一邊還銀行貸款，一邊還首付款，這就是違規(guī)的。”張大偉對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，在新房交易中，從交首付到銀行審批貸款，一般會有半年至一年的時間窗口，如果只是在這段時間內(nèi)向購房者了提供首付分期或延長首付時間，嚴(yán)格意義上不能算違規(guī)。

但顯然，上述開發(fā)商提供的“首付貸”或“首付分期”的還款時間都較長，且在銀行抵押貸款辦理完成后仍在還款，已經(jīng)有違相關(guān)規(guī)定。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，這類首付政策嚴(yán)格上說是違規(guī)的，但各地監(jiān)管對它的態(tài)度不太一樣，部分地區(qū)明文禁止，一些地方則只是在市場秩序整頓的時候去管控。

此外，業(yè)內(nèi)人士也指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)務(wù)很可能并沒有取得相應(yīng)資質(zhì)，也涉嫌違法從事金融業(yè)務(wù)。

嚴(yán)躍進(jìn)說：“‘首付貸’帶來的問題顯而易見，不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)的紊亂。所以，商業(yè)銀行在審核購房者資格時，應(yīng)該對其銀行流水、還款能力加大審查力度。”

張大偉稱，在許多大城市，首付的最低比例都在30%及以上，這就起到安全墊的作用，證明購房者已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而‘首付貸’突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來一定的機(jī)會，增加市場風(fēng)險。