作為第一家因虧損而剝離長租公寓業務的房企詩朗，在上市6年之后，改變低估值局面，已經比企業多足運營的美好設想，更加重要且緊要。

一周前，朗詩發布公告稱，將處于虧損階段的長租公寓等多項非地產業務剝離至控股集團。

此次剝離后，上市公司所得款項凈額估計約人民幣9.81億元，錄得除稅前總收益約人民幣6180萬元。相較近年在長租公寓上付出的成本，朗詩這次可謂“虧本甩賣”。

依稀記得，在2017年度的業績會上，董事長田明曾向媒體表示，自己這幾年一直在“養殼”，而且養得還不錯。

某品牌房企的長租公寓負責人就告訴《每日經濟新聞》記者，在眾多房企還在“燒錢”玩長租公寓的行情下，朗詩剝離這一業務并不僅僅因為它“費柴”，更主要是由于這個業務已經影響到了其主營業務盈利。

對此，朗詩方面給《每日經濟新聞》的回應是“尚在進行中，不便回復”。

兩年虧損2.34億元出表救主?

以“綠色建筑倡導者”現于公眾視野的朗詩，似乎一開始便不想局限在傳統地產開發一個門類。

從2014年起，朗詩即開始向長租公寓、養老服務、綠色金融、綠色建筑設計、物業服務、裝飾等多個業務領域延伸觸角。

2018年，“朗詩綠色地產有限公司”更名為“朗詩綠色集團有限公司”。

但從如今長租公寓的經營結果來看，轉型成效并不大。

來自克而瑞的統計數據顯示，朗詩2018年公司收入構成中84.7%來自房地產開發與銷售業務板塊，管理服務、辦公物業投資以及長租公寓總收入僅占15.3%，尤其是長租公寓業務，在朗詩2018年業務收入構成中僅占1.7%。

從目前的情況看，朗詩的利潤規模增長，依然依托房地產開發與銷售的支撐，長租公寓的出現，似乎還有侵蝕公司效益的跡象。

記者留意到，2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損則達到2.34億元，2018年隨著規模的擴張，虧損從0.44億元進一步擴大至1.9億元。

“往往一些開發商背景的房企，搏的是資產賣出去能增值，平常只做經營性現金流，對這些資產貼息。朗詩就是這樣，大部分是重資產，長租公寓這幾年的虧損為不讓外界看到，所以并表集團，畢竟上市公司還有地產開發業務來平衡，看起來就不會太差。”上述長租公寓負責人直言。

58安居客房產研究院首席分析師張波也告訴《每日經濟新聞》記者，朗詩的長租公寓前期成本比較重，后期還需要持續投入，又達不到相應預期。如果并表，在整個體系里，對公司的利潤率和營收都會存在影響，做得越大，影響越大。

實際上，和所有“涉租”房企一樣，長租公寓曾被朗詩視為業務多元化轉型的重要板塊，也一度被高層看好。

2017年底，朗詩設立長租公寓業務。其官網信息顯示，朗詩在北京、上海等一二線城市獲取100多個項目，獲取房量4萬余間，已開業房源量超15000間。

但記者統計后發現，朗詩在14座城市共計展示了63個門店，其中門店數最多的上海為12個、南京11個，與其所說的一二線城市100多個項目的數字并不相符。

翻遍其336頁財報，均未發現關于長租公寓規模以及布局的描述，而記者就朗詩寓相關問題詢問其品牌負責人，對方的回復與官網如出一轍，并表示“業務規模位列全國集中式公寓運營企業前五”。

“要做大先燒錢”行業陷方法論難題

如今朗詩寓的現狀倒逼朗詩“虧本”也要站在剝離長租公寓業務的前列，無疑揭開了房企“涉租”的一個無法再掩耳盜鈴的難題——入不敷出。

上述長租公寓負責人告訴記者，長租公寓行業的基本利潤率非常低，普遍在2%左右，一線城市平均也只能做到1.7%左右，做得比較好的也就是3%~4%。而長租公寓的前期投入太大，物業的凈收益覆蓋不了融資成本，絕大多數資金成本不會低于5%，虧損已經是一個行業現象。

“做得越大，虧得越多，一棟樓可能虧1000萬元，對于利潤率影響很大。”

上述長租公寓負責人直言，目前房企雖然虧本也做，因為要快速規模化去占領更多市場。既然做了這個決定，就要忍受陣痛期，在收益實現前只能靠貼息活著。

“做長租公寓需要規模支撐，那么預備大量的資金、人才等資源投入就是必須。想搶占市場份額，那么盈利就不是首要的，甚至意味著可以虧損。所以某種意義上，如何做長租公寓，首先取決于最高層執行者的決心。畢竟高質量的增長永遠是個口號。”

而對于操盤者，運營管理能力和渠道拓展，則是考驗能否做好長租公寓的重要標尺。

“這一方面回歸到人，則是考驗心態和自我認知——如果把事情當作自己的業務，每一分錢都關注，才可能避免KPI導向的經理人心態，造成的盲目投資。”上述長租公寓負責人表示。

當然，每家公司的經營邏輯不一樣，重資產永遠不可能讓運營公司去背的。

所以，老板如果看中未來物業的一線增值收益，那在持有階段就要貼息;如果老板看中的是絕對的租金回報，那就不應該深耕一線城市，而是去二三線城市遍地開花，因為二三線城市經營可能覆蓋利息，雖然其物業未來增值的空間相對較小。

細分領域已成紅海 中小房企不適合玩長租公寓

忍痛等待、虧本擴容，皆因長租公寓的未來，實在太誘人。

長租公寓是目前少有的、明確有政策支持的領域，紅利也相對集中，在不少房企看來未來三五年就能迎來機會。

億翰智庫研究總監于小雨告訴《每日經濟新聞》記者，長租公寓的后市還取決于政策，比如后期的資產證券化，如果放開，對行業肯定有促進作用。

“基于這一客觀情況，大企業去做長租公寓，本身就該承擔一部分社會責任，小企業做長租公寓意義不太大。”

上述長租公寓負責人也表示，長租公寓目前在政策上已經過了風口期，白領公寓更已經是紅海了。小型房企不適合規模化玩長租公寓，應該制定一個可以實現的目標。

他也分析表示，長租領域會越來越規范，未來伴隨限制放寬，一線城市住宅租金的定價權可能都在長租公寓手里，野心勃勃的房企怎能不搶奪?

還有一個不容忽視的客觀因素是，能夠容房企爭奪的地盤不多了。

克而瑞研究指出，對房企來說，多元化布局確實是增加“厚度”，應對行業變局的一種可選之策。進入新的賽道，市場競爭格局或將重塑，這也是很多企業實現彎道超速的好時機。

這個階段，對于房企來說，重新梳理業務，找到自身強項或側重點，打造核心比較優勢，或許是一條可見成效的發展新思路。