近日，有媒體報(bào)道稱，房企將面臨融資的“三道紅線”，該消息被業(yè)內(nèi)解讀為是房企融資的“緊箍咒”。同時(shí)，也有房企向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，的確收到了類似消息，但尚未有官方通知。據(jù)悉，“三道紅線”分別針對(duì)房企重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比作出限制，并以此為標(biāo)準(zhǔn)控制房企有息負(fù)債規(guī)模的年增速。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著疫情得到控制，金融環(huán)境收緊是大概率事件。同樣，房企融資門檻增加，限制負(fù)債規(guī)模，或也是房企擺脫“高杠桿”的必經(jīng)之路。值得關(guān)注的是，有專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，若“三道紅線”落地，房企在銷售及拿地方面的策略或許會(huì)同步出現(xiàn)變化。

融資或?qū)⒃偈站o

近日，有多家媒體報(bào)道監(jiān)管部門即將出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模的增長，并為房企的有息負(fù)債規(guī)模設(shè)定了“三道紅線”。盡管尚未出臺(tái)正式文件，但是也有房企及業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，已經(jīng)聽說了類似消息，大體方向正確，但還沒有接到官方通知。

另外，近日媒體報(bào)道稱，央行及住建部召集了部分房地產(chǎn)公司在京面談，具體內(nèi)容或與融資新規(guī)有關(guān)。至于“三道紅線”的具體內(nèi)容，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，紅線1為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線2為凈負(fù)債率大于100%;紅線3為現(xiàn)金短債比小于1倍。

據(jù)悉，試點(diǎn)房企根據(jù)財(cái)務(wù)等情況分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。即如果3條線均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。2條線超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。1條線超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。若3條線均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

同時(shí)，8月20日，有媒體報(bào)道稱，相關(guān)監(jiān)管部門與部分房企在京舉辦座談會(huì)，會(huì)上監(jiān)管部門聽取了房企的意見，并提出希望房企控制負(fù)債，不要繼續(xù)快速加杠桿的相關(guān)意見，該會(huì)議則被業(yè)內(nèi)解讀為與新規(guī)“三道紅線”有關(guān)。針對(duì)“三道紅線”的后續(xù)進(jìn)展，《華夏時(shí)報(bào)》記者將會(huì)持續(xù)關(guān)注報(bào)道。

房企面臨償債壓力

“三道紅線”究竟是否會(huì)落地尚不確定，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，地產(chǎn)金融環(huán)境大概率會(huì)從相對(duì)寬松過渡到收緊狀態(tài)。“地產(chǎn)金融政策收緊是大概率事件。隨著疫情的影響逐漸減弱，2020年上半年相對(duì)寬松的金融環(huán)境將逐步收緊。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩如此認(rèn)為。

首先來看，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比三大指標(biāo)均屬于房地產(chǎn)行業(yè)的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。其中，現(xiàn)金短債比為非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的比值，若該比值大于1.0，則說明房企目前的非受限現(xiàn)金可以償還短期債務(wù)。反之，若不足1.0，則說明房企的非受限現(xiàn)金不足以覆蓋短期債務(wù)。

由此看來，“三道紅線”的設(shè)置主要是為了防范房企出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障資金鏈的安全。“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，這三個(gè)指標(biāo)是當(dāng)前分析房企經(jīng)營的非常核心的指標(biāo)，后續(xù)也成為了監(jiān)測(cè)房企經(jīng)營的重要內(nèi)容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如此認(rèn)為。

值得關(guān)注的是，無論“三道紅線”是否會(huì)落地，房企面臨的巨大償債壓力的確不可否認(rèn)。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份到2021年上半年，房企有4個(gè)單月到期債務(wù)規(guī)模超過千億。同時(shí)，不少房企采用“借新還舊”的方式緩解債務(wù)壓力，“加杠桿”則是難以按下減速鍵。

例如，2020年8月份，有包括華南城、建業(yè)地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企披露了發(fā)債計(jì)劃。其所得款項(xiàng)凈額則主要是用于償還一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期債務(wù)的再融資。

樓市會(huì)有何變化?

“三道紅線”的消息一經(jīng)傳出，便在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。有機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，若以此為標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)銷售額較高的50家房企中，同時(shí)踩中3條紅線的房企大約為14家，踩中2條紅線的房企為10家，踩中1條紅線的房企為14家。相比較而言，完全處于“綠檔”的房企則在少數(shù)。

以龍湖集團(tuán)為例，其2019年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，龍湖集團(tuán)的平均借貸成本處于4.54%的低位，凈負(fù)債率為51.0%，現(xiàn)金短債比為4.38，其一系列指標(biāo)均維持在行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，財(cái)務(wù)安全性則同樣較高。但也有包括光明地產(chǎn)等在內(nèi)的房企，其三條紅線均踩中。

高杠桿、高周轉(zhuǎn)幾乎已經(jīng)成為了房企的標(biāo)配，但由此引發(fā)的財(cái)務(wù)危機(jī)也同樣不可忽略。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若“三道紅線”落地，房企融資則會(huì)收緊。嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“由于當(dāng)前正處于部分房企發(fā)布半年報(bào)的時(shí)候，所以這或許意味著房企后續(xù)在金融融資、杠桿操作等方面需要謹(jǐn)慎。相關(guān)房企則需要關(guān)注此類政策風(fēng)向下的變化。”

此外，潘浩認(rèn)為，如果“三道紅線”落地，土地市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)降溫、新房銷售則會(huì)加速。同時(shí)，被新規(guī)限制融資的房企有可能會(huì)延遲或者取消近期的土地投資計(jì)劃。此外，融資收緊會(huì)使得房企銷售回款端壓力驟升，房企則大概率會(huì)啟動(dòng)“加速銷售模式”。

與此同時(shí)，還有業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，中小房企或?qū)⒂瓉?ldquo;艱難時(shí)刻”，其受波及程度將遠(yuǎn)大于規(guī)模房企。“調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)無論如何勢(shì)在必行。去杠桿、降負(fù)債是企業(yè)發(fā)展到一定階段必然會(huì)面臨的課題，也符合政府的政策導(dǎo)向。因此，調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式或?qū)?huì)逐漸退出企業(yè)。”潘浩認(rèn)為。

“財(cái)務(wù)指標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)短期迅速的調(diào)整，需要長期的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。另外，拆分業(yè)務(wù)板塊上市、合作開發(fā)、多元化模式等則成為了目前房企采取的長期應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的模式。”針對(duì)房企的應(yīng)對(duì)措施，潘浩如此認(rèn)為。