)降負(fù)債壓力下，中國(guó)龍頭房企恒大打響下半年降價(jià)賣(mài)房“第一槍”。
根據(jù)恒大6日晚間確定的促銷(xiāo)計(jì)劃，未來(lái)一個(gè)月內(nèi)，恒大在全國(guó)的樓盤(pán)全線七折。同時(shí)還有一些額外折扣如清尾最高88折等。同時(shí)，加大推盤(pán)力度，預(yù)計(jì)“金九銀十”(9月份和10月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季)再推40多個(gè)新樓盤(pán)。該公司將9月份和10月份的銷(xiāo)售目標(biāo)定為單月1000億元(人民幣，下同)，累計(jì)2000億元。如果恰能疊加各種優(yōu)惠，據(jù)測(cè)算，一套原價(jià)100萬(wàn)元的房子，多重折扣之后，只需58萬(wàn)元即可成交。
“全國(guó)樓盤(pán)七折”對(duì)于經(jīng)常打折促銷(xiāo)，且折扣力度不小的恒大來(lái)說(shuō)也是史無(wú)前例的。當(dāng)然，實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)全國(guó)所有樓盤(pán)都打七折是基本不可能的。現(xiàn)在各地樓市“一城一策”，許多地方更對(duì)新房限價(jià)，房企并不能單方面大幅調(diào)低價(jià)格。
事實(shí)上，在疫情形勢(shì)最為嚴(yán)峻的2月份，恒大也是第一個(gè)提出大力度打折促銷(xiāo)的房企，在疫情期間也快速回籠了資金。
受促銷(xiāo)等因素影響，據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大今年前8個(gè)月精裝修住宅的銷(xiāo)售均價(jià)降至每平方米9132元。七折優(yōu)惠下，恒大“金九銀十”的銷(xiāo)售均價(jià)可能降至每平方米8000元-9000元區(qū)間。
疫情過(guò)后，樓市復(fù)蘇迅速，房企近幾個(gè)月銷(xiāo)售額普遍回升。為什么恒大還要在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”大力度促銷(xiāo)?
答案是，為了降負(fù)債。
從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，恒大前8月錄得4506億元銷(xiāo)售額，如果9月和10月份完成2000億元的目標(biāo)，這意味著恒大將提前兩個(gè)月完成6500億元的年度目標(biāo)。
更為重要的是銷(xiāo)售背后的回款。若按恒大上半年89.4%的回款率計(jì)算，“金九銀十”期間恒大將回款約1800億元，這將極大地促進(jìn)降負(fù)債，推動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)符合監(jiān)管層要求。
據(jù)媒體報(bào)道，此前中國(guó)監(jiān)管部門(mén)形成重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，主要涉及“三條紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企凈負(fù)債率不得大于100%;房企“現(xiàn)金短債比”小于1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，從2019年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，恒大“三條紅線”全踩。因此，本次降價(jià)促銷(xiāo)的主要目的也是為了快速回款降低負(fù)債指標(biāo)。
但降價(jià)賣(mài)房必定會(huì)削減利潤(rùn)。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，恒大上半年也因折價(jià)促銷(xiāo)等造成短期利潤(rùn)水平大幅下降。恒大半年報(bào)顯示，上半年恒大在銷(xiāo)售額“逆勢(shì)”上行同時(shí)，毛利同比下降13.7%。
作為行業(yè)龍頭，恒大率先降價(jià)或?qū)?dòng)整個(gè)市場(chǎng)加速出貨，部分房企或效仿這一做法。樓市會(huì)出現(xiàn)新一波降價(jià)潮嗎?
潘浩指出，從房企公布的上半年業(yè)績(jī)看，已經(jīng)公布的企業(yè)中近一半業(yè)績(jī)完成率不達(dá)標(biāo)，下半年銷(xiāo)售承壓，適當(dāng)調(diào)整價(jià)格策略提高銷(xiāo)售量必然是各大房企下半年將采取的重要手段，但不意味著市場(chǎng)價(jià)格會(huì)隨之下降。
從全國(guó)來(lái)看，當(dāng)前新房市場(chǎng)供需兩端逐漸走穩(wěn)。一方面，政策層面以穩(wěn)為主，并不鼓勵(lì)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng);另一方面，購(gòu)房需求穩(wěn)定的情況下，降價(jià)并不能創(chuàng)造需求，只能短期消耗市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方趨于理性的情況下，市場(chǎng)出現(xiàn)大范圍降價(jià)潮概率較小。
值得注意的是，作為頭部房企，恒大拿地成本較低，土地儲(chǔ)備量大，可以一定程度對(duì)沖促銷(xiāo)對(duì)利潤(rùn)的侵蝕。但對(duì)于拿地和融資成本都較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，打價(jià)格戰(zhàn)可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的危機(jī)。(完)
