存量房貸利率調降預期再起業內預計調整幅度不會很大

2024-09-11 17:46:05來源：上海證券報

近期，隨著新發放個人住房貸款利率走低，存量和新增房貸之間的利差擴大，市場上關于存量房貸利率下調的預期再起。流傳比較多的調整模式主要有兩種，即“重定價”和“轉按揭”。

業內人士認為，當前存量房貸利率仍處于較高水平，降低存量房貸利率符合群眾期盼，未來存在下調存量房貸利率的預期。不過鑒于當前商業銀行凈息差壓力較大，商業銀行主動降低存量房貸利率的意愿不高，后續或需要更多配套政策引導銀行下調存量房貸利率。

“不公平”與不劃算的考量

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，存量房貸利率下調預期之所以再起，一方面是因為存量房貸和新增房貸之間的高利差導致的“不公平”現象;另一方面是因為近期存款利率持續回調，當存款利率不斷走低，繼續持有高利率房貸顯然已不劃算。

今年以來，新增房貸利率不斷下探。據克而瑞研究中心調研數據，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，較年初下調約0.6至0.7個百分點。部分城市房貸利率累計降幅多達1個百分點，而多數存量房貸由于還沒到重新定價日，利率還維持在年初水平。

以上海為例，2023年9月對存量房貸利率進行了調整，此時的首套房貸款利率為4.55%。而在經歷2024年LPR的兩次調降和加點變化后，如今上海首套房最新貸款利率為3.4%，二套房貸款利率為3.8%。若是2021年7月后購買的二套房，且此后未享受首套房貸利率優惠的，其房貸利率為5.25%。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉告訴上海證券報記者，目前存量房貸的平均利率約為4%，如果能盡快調整到增量房貸款的利率水平，購房者的月供壓力將會明顯減輕。但考慮到目前低利率環境已經給銀行帶來較大的經營壓力，預計本輪存量房貸降息幅度不會很大。

調整的必要性已明顯提升

記者觀察到，今年居民普遍感覺支付壓力較往年偏大，并引發了一些新的現象。

首先，居民負擔較往年呈現加重趨勢。今年以來，居民收入增速并不明顯，而資產價值盈利效應也在減弱。房貸利率相對較高的效應，無法通過投資端獲利來進行彌補。客觀上，相比往年，居民今年房貸支付壓力變大。

這種壓力在一定程度上也反饋到了銀行體系，個人住房貸款不良率在部分銀行的報表中呈現小幅走高的態勢。以建行為例，6月末，該行個人住房貸款余額小幅下降，但是不良率有明顯提高，從年初的0.42%升至0.54%。

記者了解到，當前，個別銀行已經為有支付壓力的部分客戶開了綠燈，可以在一定期限內僅進行利息償還。

其次，存量房貸利率的相對高位也導致了提前還貸現象的出現，這從A股上市銀行個人住房貸款余額的減少就可以看出。中泰證券研究所測算顯示，2023年實際購房貸款投放高于2022年，但余額卻有所下降，由此可見，雖然房貸投放有所回暖，但高早償率拖累了規模增長。

再次，相對高位的存量房貸利率還將引發新的風險。有媒體報道稱，在存量房貸利率高企的情形下，經營貸開始大幅增加，不少居民選擇用較低利率的經營貸款置換高利率的存量房貸。而由于經營貸款期限和審核周期較短，往往存在期限錯配的風險。

綜合各方面的因素來看，存量房貸利率調整的必要性已明顯提升。下調存量房貸利率，在短期內可能會對銀行盈利產生一定的影響，但可以通過逐漸平滑或者分階段模式降低其影響。從長期來看，這對整個樓市而言也非常有益。適度有節奏地調低存量房貸利率，對于改善居民負債以及提振信心等方面，有明顯的提升作用。

銀行凈息差已處于較低水平

值得注意的是，已有部分銀行在其2024年中期業績發布會上談及存量房貸利率問題。招商銀行行長王良在業績發布會上表示：公司也是在媒體上看到(這樣的)信息，但還沒有接到宏觀管理部門、中國人民銀行或者國家金融監督管理總局的意見，也沒有征求過銀行的意見。王良表示，這方面政策推出的話，會對銀行業的存量按揭貸款利率帶來一定的負面影響，宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。

存量房貸利率此前已有所調整。2023年8月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局下發《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。隨后多家銀行相繼發布存量首套個人住房貸款利率調整的公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。

“2024年6月新發放的個人住房貸款加權平均利率為3.45%，與存量貸款利率之間差距較大，今年二季度商業銀行凈息差1.54%，已經處于較低水平，若未來下調存量房貸利率，預計整體下調幅度可能低于上一輪。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示，從下調方式上看，當前各地存量房貸利率執行情況不一，下調存量房貸利率的方式中，在當前的市場環境下，借款人與原商業銀行內部置換或原商業銀行直接下調存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過不同銀行之間轉按揭的方式，或造成更大的市場競爭，對預期的穩定將形成擾動。

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