西城區豐匯園小區，十幾棟不算高的住宅樓不起眼，都是20多年的老樓，外墻也褪了色。但這個小區一直被二手房中介熱捧，一套50多平方米的“老破小”動輒上千萬元。

“豐匯園這套房子已經降了100萬，您考慮看看嗎?”離小區最近的一家中介門店，經紀人常蔚剛剛被客戶掛了電話，臉上難掩失落。

根據西城區教委今年4月底發布的新規，自7月31日后戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童申請入小學時將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。隨著入學新政即將生效，在金融街干了10年經紀人的常蔚正經歷從業以來最震撼的時刻：多個熱門小區成交量腰斬，“最牛學區房”價格也不再堅挺。

降價百萬還沒賣出去

59平方米，兩室一廳，報價1100萬元——常蔚推薦的這套房掛了兩個多月還沒賣出去。

如果只從戶型、樓齡、小區品質、物業服務來看，豐匯園小區的房子并不值這個價。推高房價的原因除了金融街附近的好地段外，還因為對口學校是宏廟小學。

宏廟小學是北京名校，已有100多年的歷史。為了讓孩子順利入學，每年四五月入學政策一出，很多家長都盤算著購買豐匯園等宏廟小學“劃片”小區里的房子，“站”到入學順位的第一梯隊里。

今年西城入學新政發布后，為了趕上末班車，一些家長提速買房。

“‘五一’小長假那幾天，從早到晚都在帶著購房人看房，吃飯都得擠時間!”成交量大增，讓常蔚甚至忙到晚上11點。從鏈家在北京的實際成交數據來看，2020年“五一”期間日成交量同比增長超過100%。其中西城交易量同比和環比增長均超過100%。

就在5月1日當天，這套59平方米的兩居室以1200萬元的價格掛牌入市，但始終沒能敲定買家。“賣家顯然想趁機高價售出。”常蔚說，但市場很快冷靜下來，此后的兩個多月里，這套房子先后下調4次報價，最終降到1100萬，依然沒能售出。

相鄰區域房價差有望縮小

同在新文化街，佟麟閣路西邊的二手房成交均價大約在每平方米16萬至18萬元左右，而東邊的二手房均價為十三四萬元。

一街之隔，房價出現這樣大的落差，關鍵原因就是劃片的學校不同。按照之前的政策，佟麟閣路西邊劃入實驗二小，而東邊則劃入實驗二小的分校涭水河小學。教學資源的差距影響著所劃片區的房價。

常蔚說，最早這里的購房人雖然也關心房子的劃片，但遠沒有現在這么瘋狂;后來每次樓市上漲，“學區房”的概念都會被很多人拿出來炒，價格越來越高。

印象最深的是2016年、2017年的那輪上漲。“看見房價漲得快，賣方的報價也報得很高，然后買方腦子一熱就簽了。”當年價格漲幅太夸張時，常蔚自己都很震驚。

隨著2017年北京“3·17新政”開啟最嚴調控季，北京出手嚴打炒作各種奇葩學區房的同時，東城、海淀等多區陸續落地實施“多校劃片”政策。截至今年，城六區均明確提出了新購置的二手房不享受單校劃片，而是通過“多校劃片”方式入學。

“‘多校劃片’后，一街之隔房價差好幾萬的情況很快會消失。”常蔚說，過去每個小區對口的學校很明確，在很大程度上影響房價;現在每個小區對口的學校隨機匹配，一些熱門學區房隨之“降溫”。

成交量和價格雙降

過了“五一”小長假，常蔚漸漸感受到了入學新政的威力。“入學新政出臺后10天內，成交量的確漲了，但價格沒怎么變;10天之后，成交量和價格都開始下降。”

這樣的大范圍降價此前在東城和海淀的學區房市場也上演過。在執行“多校劃片”半年后，東城房價下跌7%，海淀房價下跌11%。

政策刺激下，西城購房需求在5月中上旬持續釋放，下旬市場開啟深度回落。貝殼研究院數據顯示，7月前19天，西城區實際二手房成交量占全市比重由5月份11%的高點降至6%，為2019年以來月度最低值;成交均價較5月高點下跌8%，基本回到政策前平均水平。由此看來，“多校劃片”只帶來價格短期波動，市場行情逐漸回落企穩。

以往的熱門片區交易量也同步回落。5月需求集中釋放后，教育資源更優質的德勝、金融街區域6月成交量環比腰斬。數據顯示，入學新政剛發布后的5月，這兩個片區成交環比及同比增幅均在2倍以上;需求集中釋放后，6月成交均環比腰斬，降幅分別為53%和57%。“需求釋放完畢，預計西城區域二手房熱度將持續回落。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為。

“成交量上不去，需求少了，價格自然會降。”常蔚更期望市場回歸理性平靜。10年下來，他深知樓市穩定的重要性，瘋漲雖然帶來成交量增加，但很快會招來更嚴厲的調控政策，讓市場進入“冰封”狀態。