2021年是正榮地產“新三年戰(zhàn)略”的收官之年。在8月23日的中期業(yè)績會上，正榮地產管理層重申“新三年戰(zhàn)略”的意義，并表示將在2021年迎來了收獲期。記者注意到，正榮地產的“新三年戰(zhàn)略”仍未繞開權益“合作”模式，并持續(xù)保持相對較大的規(guī)模體量。其管理層對此也并未回避，并表示，“正榮對于合作開發(fā)一直保持著‘開放’的態(tài)度，下半年集團會保障少數(shù)股東權益不會出現(xiàn)大幅增長，合作開發(fā)比例穩(wěn)定控制在50%左右。”
下半年合作比例保持50%左右
權益合作占比一直是正榮地產的“必答題”，不過正榮方面卻表示持續(xù)“看好”。
在此次業(yè)績會上，其管理層公開披露，上半年新增的24個項目里有21個都有合作方，下半年新增的土地的合作比例也會保持在50%左右。
正榮地產執(zhí)行董事、副總裁兼財務總監(jiān)陳偉健指出，隨著房地產市場的下行，合作開發(fā)已成為一個趨勢，正榮對于合作開發(fā)一直保持著“開放”的態(tài)度，一方面跟理念相同的開發(fā)商合作，一方面也會積極拓展新的合作開發(fā)伙伴。合作開發(fā)的目的就是要分散投資、合作共贏。
據(jù)陳偉健介紹，正榮整體投資戰(zhàn)略以穩(wěn)健為主，保持合理、適度的土儲規(guī)模，以滿足兩三年的比較好的發(fā)展需求，這樣也不會沉淀大量的資金。
正榮地產執(zhí)行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝則補充道，“目前的政策對集團來講機遇和挑戰(zhàn)并存，大家也看到我們今年的合作項目也保持一定的規(guī)模。這一方面是出于降低風險的目的，另一方面也可以加強核心能力建設，例如經營能力、人才能力等方面的建設。”
截至2021年6月30日，正榮一共有230個項目，土地儲備2930萬平方米，總貨值5100億元，經過過去兩年多的調整，土儲的權益比和并表比已經分別“更新”為56%和65%。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，此前房企多因權益占比過低而屢遭質疑，但目前的情況是融資難、拿地貴，合作開發(fā)已成為一個趨勢。但這并代表合作開發(fā)模式更適合市場，只能說房企求生存需要依靠各種途徑。
毛利率微降1.2個百分點
2021年上半年，正榮地產實現(xiàn)合約銷售金額823億元，同比增長47%，完成全年合約銷售目標的54.9%。
上半年，正榮地產的銷售主要來自于一二線城市，占比高達91%。不過記者注意到，這部分貢獻主要是二線城市發(fā)力，一線城市占比僅為4.4%。
分區(qū)域來看，長三角仍為正榮地產的“糧倉”，銷售貢獻占比為56.7%，主要包括杭州、上海等城市。海峽西岸地區(qū)銷售貢獻為24.7%，黃渤海地區(qū)貢獻5.3%、華中地區(qū)貢獻7.5%、華西地區(qū)貢獻3.1%、珠三角地區(qū)貢獻2.7%。
財務指標方面，2021年上半年正榮地產實現(xiàn)營業(yè)收入160.11億元，同比增長10.1%;期內凈利潤15.03億元，同比增18%;歸屬股東凈利潤11.66億元，同比增長33.1%;期內毛利30.51億元，同比增長3.28%;毛利率微降1.2個百分點減少至19.1%，與去年末持平。
對于毛利和毛利率的表現(xiàn)，其管理層此次并未給出正面回應。不過據(jù)記者觀察，這方面數(shù)據(jù)在最近幾年普遍表現(xiàn)不佳。
2019年正榮地產的毛利為64.98億元，同比增加7.9%，毛利率由2018年的22.8%減少至2019年的20%;2020年正榮地產的毛利為69.04億元，同比增長6.3%，毛利率由2019年的20%減少至19.1%，低于行業(yè)均值。
集中供地之后，房企的經營利潤再次被壓縮，各房企也普遍表示“微利”。“下一步第二批集中供地政策可能會有所調整，若真正把土地價格降下來，這將直接影響到房企的利潤空間，對品質提升也是有好處的。”黃仙枝稱。
值得一提的是，對于未來的市場變化，正榮方面認為應該向管理要利潤。今年年初，正榮地產將營銷職能升級為“營銷公司”，希望通過營銷職能專業(yè)化和市場化，提升整體營銷能力，形成更好的商業(yè)模式。
其管理層也聲稱，未來三年，正榮營銷公司將采取三步走的戰(zhàn)略：第一年是專業(yè)化階段，實現(xiàn)組織獨立，夯實專業(yè)能力;明年計劃進入市場化階段，意味著營銷公司建立自主品牌，外拓業(yè)務;第三年進入規(guī)?；A段，屆時營銷公司將依托地產業(yè)務平臺，向地產產業(yè)鏈上下游延伸，實現(xiàn)規(guī)模效益。
公開披露表外負債
也或是基于“合作”開發(fā)模式的持續(xù)看好，正榮地產是目前唯一一家披露表外權益和負債的房企。
在業(yè)績發(fā)布會上，正榮地產管理層對外公開披露了其表外負債的情況。截至2021年上半年，正榮地產表外負債約為31億元，表外貨幣資金約為24億元，外表凈負債約為7億元，表外債務屬于合理可控。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，作為行業(yè)內首家主動披露表外負債的房企，正榮地產對自身財務狀況充分自信，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三線四檔”融資新規(guī)，正榮地產剔除預收款后的資產負債率為72.4%，凈負債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為2.19。由此，正榮地產2021年中期指標一項超閾值，繼續(xù)保持“黃檔”行列，并對其未來“三線四檔”的全面達標樂觀可期。
潘浩認為，自“三線四檔”金融監(jiān)管政策開始，調控不斷加碼，房企降負債效果明顯，而一直以來，具有隱性債務屬性的表外負債成為行業(yè)較大的風險隱患。正榮地產首次主動披露其表外債務的行為，具有一定的行業(yè)領先作用。將有利于監(jiān)管機構對房企全面?zhèn)鶆诊L險的評估，或許將會推動其他房企的跟進，加速房企在財務穩(wěn)健的道路上積極優(yōu)化，共同維護行業(yè)金融風險的可控性。
