業績從“盈利”變“巨虧”，中南建設(000961.SZ)被監管警示。
7月21日，江蘇房企龍頭中南建設公告稱，日前收到江蘇證監局出具的警示函。公司實際業績較預告業績由盈轉虧，未及時進行業績預告更正，信息披露不準確。
根據中南建設此前披露的《2021年度業績預計下降的公告》，預計2021年度凈利潤為7.08億元至21.23億元。
但實際上，中南建設卻交出一份“史上最差成績單”。2021年，中南建設總營收僅微增0.8%至792.1億元，歸母凈利則由盈轉虧33.82億元，是成立34年以來首次虧損。
日前發布的2022年半年度業績預告顯示，上半年，中南建設歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損15億元至20億元，對應同比增減為-214%至-186%。
長江商報記者注意到，在房地產行業波動下，公司重倉三四線城市導致去化存壓力，銷售額大跌。2022年上半年，中南建設累計合同銷售金額330.1億元，銷售面積267.6萬平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。
雪上加霜的是，公司商票出現了逾期，個別項目已出現停工現象，股價一路走低，今年以來，中南建設股價下跌26.33%。截至7月22日收盤，中南建設報收2.59元/股，總市值為99.11億元。
重倉三四線城市業績由盈轉虧
實際業績相較預告差了將近40億，中南建設為何會出現如此重大的偏差?
根據中南建設此前披露的《2021年度業績預計下降的公告》，預計2021年度凈利潤為7.08億元至21.23億元。
然而在4月26日，中南建設披露的2021年年報以及《關于2021年業績與預告有重大偏差的說明公告》顯示，公司最終經審計的2021年凈利潤為-33.82億元，這也是其成立34年以來首次虧損。
中南建設認為，出現如此重大偏差主要在于以下三方面：一是由于公司在業績預告時對風險評估不夠充分，對市場估計偏樂觀，對現有存貨的跌價準備，以及各項應收款和其他應收款的減值準備估計不足。結合會計師意見后，需要增加計提跌價準備和壞賬準備，由此帶來的凈利潤影響約28億元。二是公司對合并報表外的合營、聯營主體收入確認的不確定性認識不夠充分，部分收入只能根據比例確認或不能確認，由此帶來的凈利潤影響約7億元。此外，公司進行業績預告時，將原本已經竣工備案達到交付條件計劃在2022年完成交付的項目收益考慮在內，但由于疫情和市場調整的原因，部分項目的實際交付延遲，不能確認收益，由此帶來的凈利潤影響約4億元。
業內人士則認為，中南建設關于差異原因的解釋，并不能成立。比如，中南建設在壞賬計提、收入確認等方面未按照會計準則予以審慎處理，并且未就影響業績實現的不確定因素進行具體、明確的提示，也未及時進行預測業績的修正。
“中南建設交出了最差答卷，我代表公司管理層向所有股東和關心公司的各界人士誠懇致歉。”在年報會上，中南建設董事兼總經理陳昱含表示。
陳昱含說，過去幾年，由于缺乏審慎的經營導向，導致中南一些項目地價偏高，帶來了大額虧損和減值，直到今天還在為過去幾年的失誤而買單，教訓是十分慘痛的。
在全行業去化難的背景下，高土儲的企業或許受行業波動更大。中南建設土儲大量布局在三四線城市。截至2021年年底，中南建設總土儲建筑面積為4134.9萬平方米，三四線城市面積占比約64%，一二線城市占比約36%。
此外，中南建設依靠合作開發模式擴張，權益比例不斷降低。以2021年的拿地情況來看，新增項目建筑面積平均權益比例僅約43%，其中，位于一二線城市的項目，建面平均權益比例僅約35.7%。
中南建設7月12日在互動平臺表示，公司2021年度雖然沒能盈利，但公司長期堅持不依賴有息負債的發展模式，實際負債規模小，經營安全保障度高，即使市場調整仍在繼續，公司應對挑戰的能力也在增強，不存在破產風險。
截至2022年第一季度，公司有息負債560.8億元，比2021年末減少60.3億元，占公司總資產的比重只有15.2%。在三道紅線的劃分中，中南建設屬于“橙檔”。截至2021年末，中南凈負債率為93.16%，剔除預收款后的資產負債率為80.52%，現金短債比0.6。
銷售大跌“瘦身”聚焦主業
在行業寒冬和項目大多分布在三四線城市的現實狀況下，中南建設也有了去化壓力，銷售不斷走低。
2021年，中南建設就以約1965億元的銷售額，在房企銷售排行榜上位列第17。而今年一季度的銷售榜上，中南已經掉出前20。
據克爾瑞數據，2022年一季度，中南建設全口徑銷售額160.6億元，同比下降63.7%，排名27，同比下降10名;權益銷售額102.5億元，同比下降67.2%，排名30，同比下降16名。
今年前5個月，中南建設累計合同銷售金額為261.8億元，同比下降70.5%;銷售面積210.6萬平方米，同比下降67.3%。
克爾瑞的數據也顯示，今年前5個月，百強房企累計實現操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%;權益銷售額1.71萬億元，同比下降52.9%;全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%。也就是說，前五個月中南建設的銷售額下滑幅度高于百強房企近20個百分點。
此外，公開信息顯示，中南建設近期已有項目出現延期交付、停工等現象。中南建設在昆明有2個新盤，均于去年開工建設，目前這2個盤都已停工，現場看不到施工跡象。江西廣饒中南雅苑、山東泰安中南紫云集延期交付，江蘇丹陽中南文錦苑、杭州中南棠玥灣、南寧五象十洲等項目也出現停工。
身處行業波動，中南建設未能避免被評級機構下調評級。5月25日，穆迪宣布將中南建設的企業家族評級從“B3”下調至“Caa2”，同時將海門中南投資發展(國際)有限公司發行、江蘇中南擔保債券的高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa3”。評級展望維持“負面”。
好在，有報道稱，金融管理部門在4月份召開金融支持實體企業相關座談會，主要對12家問題房企進行紓困指導，中南建設成為第一批12家房企之一。
5月8日，中南建設公告稱，中南集團與中國華融資產江蘇省分公司等四家公司簽署支持公司轉型發展戰略合作協議。公告中披露的“有關支持項目總規模不超過50億元”，明確了紓困資金規模。市場分析普遍認為，華融資產作為國內四大AMC機構之一，本次攜手地方國資入場，對中南層面來說是利好，有關合作的開展將為其業務提供助力。
今年以來，中南集團提出戰略聚焦、回歸主業，做強建筑、做大產業園區，并向制造業或服務于制造業靠攏。
同時，中南建設開始梳理自身資產，出售資產回籠資金。6月份，公司完成出售旗下一主營咨詢服務、酒店管理的南通金石世苑酒店有限公司股權，交易價格為3.33億元;今年1月，作為中南集團成員企業的中南服務商業有限公司首次官宣，擬出售予華潤萬象生活。
中南建設在公告中給出的出售理由是，“進一步聚焦主業，提升公司經營安全保障”。
