共有產權房面世將近4年，北京終于針對這一類型房源出臺了對外租賃的細則。

7月16日，北京市住房和城鄉建設委員會在網站上公布了對《關于規范共有產權住房出租管理工作的通知(試行)》(征求意見稿)公開征集意見的公告，對北京共有產權房的出租條件、出租程序、收益分配和監督管理等具體要求進行了明確。

其中要求，共有產權住房租賃應統一通過市保障房中心建立的網絡服務平臺進行。購房人通過服務平臺填報出租意向，與代持機構簽訂住房出租使用協議后方可出租。未經代持機構同意，購房家庭不得擅自出租住房，商業網站、房產中介等不得提供相關服務。同時，政府就低確定定額租金，充分讓利于民。該意見稿公開征集意見的時間為2021年7月16日至7月23日。

中原地產首席分析師張大偉接受《華夏時報》記者采訪時表示，北京的共有產權住房是全國少有沒有投資屬性的住房，永遠不能轉成商品房交易。增加出租功能有利于保證共有產權購房者權益，也可以滿足部分工作變動家庭通過換租穩定租房，避免申購共有產權家庭的住房空置。

新的收益路徑

此前，關于共有產權住房的規定中明確了可以對外出租的屬性。2017年9月北京市發布的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》中規定，已購共有產權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。購房人應在市級代持機構建立的網絡服務平臺發布房屋租賃信息，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。具體實施細則由市住房城鄉建設委另行制定。

然而，過去近四年間，上述細則遲遲未能面世，導致了北京共有產權住房的出租在事實上一直處于“灰色地帶”。 在此次征求意見稿的起草說明中，北京住建委指出，群眾反映由于子女上學、就近上班等原因，部分已入住項目購房人存在住房出租實際需要，希望明確細化共有產權住房出租流程和收益繳納路徑。為此，北京住建委會同相關部門認真調查、慎重研究，提出出租管理細化方案，以進一步規范共有產權住房出租行為。

從整體方案來看，征求意見稿對共有產權房的出租程序進行了規范。購房人想要出租，必須通過北京市保障房中心建立的網絡服務平臺進行住房出租意向登記，經共有產權住房代持機構同意后，雙方簽訂住房出租使用協議，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，住房租賃期限原則上不超過三年。

在租金收益方面，征求意見稿強調了政府將“讓利于民”，即政府租金的收益原則上根據區域市場租金水平綜合確定，在體現住房產權共有的基礎上，就低確定政府定額租金收益。租金收取采取托管方式，以購房人名義在代持機構認可的銀行開設賬戶，購房人與代持機構、銀行簽訂委托協議，租金到賬后按約定將政府定額租金劃轉到代持機構指定賬戶。

吸引力有多大？

自2017年9月底北京首個共有產權房“錦都家園”入市后，截至2021年6月底，北京市已供應共有產權住房項目77個、可提供房源約7.9萬套。

一直以來，北京的共有產權住房因大部分地塊供應位置較為偏遠，存在棄購率較高的問題。不過由于2020年北京共有產權住房供地較少，目前可申購的共有產權住房較少，且大多位于遠郊區。根據《北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二0三五年遠景目標綱要》，今后5年北京將新供應各類居住用地5000公頃，新增共有產權住房供地不低于供應總量的15%。

張大偉指出，北京共有產權住房的購房者必須是無房家庭，本身避免了投資炒作的可能性。這一政策可以說是在不改變產權屬性的同時，吸引更多中低收入群體選擇共有產權住房，有利于存量共有產權房的消化。

“共有產權房出租應該是少數需求吧，畢竟都是戶主在北京的首套房，都是剛需。可能是因為孩子上學，或者工作原因需要臨時出租。”一位購買了海淀區共有產權住房的李女士對《華夏時報》記者表示。目前，她所購買的共有產權房尚未交付，處于一邊租房一邊還房貸的狀態。

與此同時，值得注意的是在共有產權房增加出租功能的同時，征求意見稿還是規定了較為嚴格的監管措施：未經代持機構同意擅自出租共有產權住房的，應按照共有產權住房購房合同約定追究其違約責任，并向代持機構返還違規期間政府產權份額部分租金收益。發現違規出租共有產權住房的機構和個人，應責令其限期改正，拒不改正的，將機構和個人信息錄入管理系統作為不良記錄。共有產權住房購房人違反本通知規定且拒不改正的，代持機構可暫停辦理該套住房的回購和上市手續。