房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)再迎重磅政策落地。日前，全國首例發(fā)行專項債券資金用于收購閑置存量土地的政策落地。

根據(jù)廣東省披露的2025年政府專項債信息，此次發(fā)行總額逾307億元，覆蓋廣東省19個城市、86個項目。

國是直通車梳理發(fā)現(xiàn)，除汕頭市、興寧市的兩個項目為新增土地儲備外，其余資金全部用于回收閑置存量土地，涉及資金大約為304億元。

作為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要政策之一，發(fā)行專項債用于收購閑置存量土地有利于穩(wěn)定地價、緩解開發(fā)商的資金壓力。后續(xù)這一政策有望在更多地方落地。

回購土地有何作用?

“房企感受可能最為強烈。”受房地產(chǎn)市場調整等影響，部分房企面臨資金壓力，前期獲取的土地無力開發(fā)，投資回報時間拉長。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，地方政府通過發(fā)行專項債收購存量閑置土地，將有效促進存量土地的消化和風險的出清，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這有利于降低土地庫存，穩(wěn)定地價，引導預期，從而穩(wěn)定下游商品房價格和銷售。它也有利于改善供給結構。地方收回地塊后，不管是調整規(guī)劃再出讓，或者用作保障性住房或公共用地，都有利于改善供給結構。

當然，最終效果取決于專項債券的發(fā)行規(guī)模，收儲規(guī)模，以及收儲后的用途等。

為什么是廣東?

李宇嘉分析認為，一方面是廣東債務風險較小、財力狀況良好。各省專項債限額，由財政部根據(jù)債務風險、財力狀況等因素提出方案，報國務院批準后下達各省級財政部門，并非每個省份平均分配。廣東是2025年地方政府專項債券項目自審自發(fā)試點地區(qū)，而且是全國率先實現(xiàn)隱性債務清零的省份，債務風險小，財力狀況好。

另一方面，廣東率先發(fā)行專項債，可以通過專項債的杠桿撬動作用，發(fā)揮經(jīng)濟大省作用。

304億元夠用嗎?

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此番用于收購存量土地的專項債發(fā)行304億元，占此前廣東公示項目擬收儲總價的約七成。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至2月22日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地的項目用地超220宗，擬收儲價格合計超430億元。

李宇嘉表示，這超過300億元應該是第一批專項債，主要是前期各地謀劃申報的、收儲條件較為成熟的閑置、低效土地儲備項目，包括多次流拍、開發(fā)商無意愿開發(fā)或用途要調整的土地。后續(xù)如果限額沒用完，還可能有第二批、第三批。

收儲價格合理嗎?

陳文靜表示，各地折價收儲存量土地，折扣多在九折左右。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，廣東省各地公示的第一批擬使用專項債券收購存量閑置土地的項目用地，擬收儲價格與土地出讓時的成交價基本持平，約70%的地塊擬收儲價格與成交價的比值在0.8-1.0之間，近半地塊收儲價與成交價比值在0.9-1.0之間，約10%的地塊比值在0.7-0.8之間，個別地塊擬收儲價格的折扣較大。

土儲專項債重啟

此番廣東省發(fā)行專項債券資金用于收購閑置存量土地和新增土地儲備，意味著擱置約5年的土儲專項債重啟。

土儲專項債是地方政府為土地儲備而發(fā)行的一種地方政府專項債券，主要在2017年至2019年間發(fā)行。2019年后，土儲專項債一度被擱置。

直到去年，官方明確，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增土地儲備項目。業(yè)內預計，這一從供給側出發(fā)的政策將在更多地方落地。文/龐無忌