5月18日早間，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年4月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2022年4月70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，超過(guò)半數(shù)，一、二、三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低，新房、二手房上漲城市數(shù)量雙雙止?jié)q轉(zhuǎn)跌。在全國(guó)多城疫情管控趨嚴(yán)的背景下，市場(chǎng)回溫態(tài)勢(shì)受阻，雖然從中央到地方均頻頻釋放積極信號(hào)，但從實(shí)際來(lái)看，政策還仍需進(jìn)一步發(fā)酵。

下降城市繼續(xù)增加

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，4月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)，雙雙超過(guò)半數(shù)。

從4月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量18個(gè)，較上月減少11個(gè);持平城市5個(gè)，較上月增加2個(gè);下跌城市47個(gè)，較上月增加9個(gè)。從漲跌幅情況來(lái)看，70城平均跌幅為0.3%，跌幅較上月擴(kuò)大0.23個(gè)百分點(diǎn);上漲城市平均漲幅0.35%，環(huán)比漲幅收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。從各等級(jí)城市來(lái)看，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.2%、-0.1%和-0.6%，與上月相比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

從4月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，上漲城市數(shù)量為15個(gè)，較上月減少6個(gè);持平城市5個(gè)，較上月增加1個(gè);下跌城市50個(gè)，比上月增加5個(gè)。從漲跌幅情況來(lái)看，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.27%，較上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)，上漲城市平均漲幅為0.35%，漲幅擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。從各等級(jí)城市來(lái)看，一線、二線、三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.4%、-0.3%、-0.3%，僅二線城市降幅擴(kuò)大，一線和三線城市漲跌幅均與上月持平，一線城市價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，總體上看，目前全國(guó)有39個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了同比下跌態(tài)勢(shì)，這是值得警惕的地方。后續(xù)要在購(gòu)房政策等方面持續(xù)發(fā)力，防范房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量增多，要積極穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)交易回暖。

政策發(fā)酵仍需時(shí)日

進(jìn)入4月，在全國(guó)多城疫情管控趨嚴(yán)的背景下，市場(chǎng)回溫態(tài)勢(shì)受阻。但從中央到地方對(duì)頻頻表態(tài)房地產(chǎn)，釋放積極政策信號(hào)。

中央層面，4月15日，央行發(fā)布降準(zhǔn)，對(duì)于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心意義重大;4月29日，中共中央政治局會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，指出要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

地方層面，出臺(tái)松綁樓市政策的城市也在進(jìn)一步擴(kuò)圍。

“從實(shí)際結(jié)果來(lái)看，政策效果還是尚未完全發(fā)酵。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄坦言，市場(chǎng)仍未獲得明顯好轉(zhuǎn)，一方面政策發(fā)酵尚需時(shí)日，另一方面也還需要更頻繁更深化的政策出臺(tái)。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此也表示，4月全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%。這是2015年12月以來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌態(tài)勢(shì)，信號(hào)意義很強(qiáng)。這也是77個(gè)月以來(lái)首次房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比下跌。房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，充分說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行較大的壓力，各類穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的工作需要加快推進(jìn)，否則房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)降溫，對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定確實(shí)有沖擊。

后續(xù)預(yù)計(jì)松綁全面加強(qiáng)

據(jù)諸葛研究院統(tǒng)計(jì)，從出臺(tái)的次數(shù)來(lái)看，4月單月出臺(tái)的松綁政策高達(dá)49次，達(dá)到年內(nèi)單月松綁政策出臺(tái)次數(shù)峰值。但整體來(lái)看，本月新房、二手房上漲城市數(shù)量雙雙止?jié)q轉(zhuǎn)跌，與此同時(shí)，新房、二手房?jī)r(jià)格跌幅再擴(kuò)大，跌至接近2021年底的水平。

陳霄對(duì)此表示，展望后市，市場(chǎng)想要真正恢復(fù)，一方面需要全國(guó)疫情得到有效控制，另一方面仍需要實(shí)質(zhì)性寬松政策的加持。對(duì)此的預(yù)估和3月的相同，預(yù)計(jì)接下來(lái)松綁調(diào)控的城市將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)圍，并且政策舉措不再局限于需求端，供給端和需求端雙管齊下是大勢(shì)所趨，市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)修復(fù)，但修復(fù)進(jìn)程是緩慢和曲折的。

嚴(yán)躍進(jìn)也分析道，隨著相關(guān)政策的不斷出現(xiàn)和實(shí)施，對(duì)于市場(chǎng)的回暖有積極作用，但需要時(shí)間。個(gè)別城市或率先有較好的表現(xiàn)，包括東莞等城市，近期二手房市場(chǎng)已經(jīng)略有回暖跡象。但總體來(lái)看，目前各類城市的壓力普遍都比較大，預(yù)計(jì)后續(xù)政策的放松和放開基本上會(huì)是全面和持續(xù)的。