hi，各位
昨天是八批次土拍的首日。
宸嘉太太太太猛了……
在徐匯龍華地塊的比拼中，最后101輪競價，裝標干到7000元/㎡，在招商&越秀拿下長寧之后，宸嘉最終奪得了徐匯地塊。
每個批次都有一個這樣的地王實在太過刺激，看土拍都能看的熱血沸騰的。
過去2年買到徐匯的朋友們，是不是看現在的土拍都感覺跟看奇幻小說一樣了？
自己買來才12萬左右，現在地價都超過13萬，成本都干到17+萬了。
買了中海領邸的朋友剛給我發了個消息就說了兩個字：「贏麻」
言歸正傳，今天也跟大家一起復盤一下今天幾個熱門地塊的情況，和預估的保本價格大概是多少。
一、徐匯龍華地塊
本批次的地王，太恐怖了，但又很宸嘉。
根據這次的土拍的樓板價，預計保本價格為：17+萬
如果根據保本價格測算，地塊售價可能在：18萬左右
這塊地是繼上一次的華潤新楊思地塊之后，又一個觸達了第一輪限價線的地塊。
第一輪101輪，快速到達40%限價。
在第一輪過后，其實可售樓板價就基本來到了13.5萬/㎡左右（這個數字已經和綠城小米地塊持平了），然后預期售價已經來到了17+萬了。
然后就剩下「宸嘉」和「招商&越秀」開始高品質競爭
上來大概15秒，就從5000元/㎡的裝標直接干到7000元/㎡。
其實提升裝標對宸嘉來說，很容易，因為他們要賣這塊地，本身裝標就絕對不可能低。
然后在競配套的時候，隔壁的長寧地塊突然被招商&越秀拿下了。
于是招商&越秀選擇不再加價。
宸嘉順利拿下。
其實這塊地拍到這個價格的時候，宸嘉的優勢就很大了。
看宸嘉土拍就能發現，他們要么不參與，要參與第一是中環內的好地，第二就是必然能做出好產品，有空間的地，第三就是他們只要參加就能拍到底。
宸嘉拍地邏輯有點恐怖的是在我看來他們只要看別人算得過來，就默認品牌和品質溢價別人能做，他們就能做得更好。
所以別人能拍，他就能拍。
長風宸嘉的火熱和產品力已經證明了這個開發商在上海的獨特品味，極強品質和用戶心理的打造。
而接下來就看徐匯這個地塊，宸嘉一定會在長風項目的基礎上，做更進一步的升級。
大家之前都震驚于長風宸嘉的公區，地庫，內裝品質，在徐匯這里一定會見到更好，絕對是上海最一流的產品力。
另外值得一提的是，這塊地裝標干到7000元/㎡之后，也是目前上海土拍歷史上的最高裝標，完全沒有對標物。
未來7000元/㎡裝標的標準，就從這個盤開始了。
最后看一下這塊地。
這塊地的本身位置距離徐匯濱江不算遠，也是非常少有的1.59容積率的徐匯低密住宅。
在這個地塊里，宸嘉可以發揮一下，也許可以全高層方案，畢竟容積率低。
也許有一個方案是可以做出高層+疊墅的高低配產品（疊墅這下真的要賣到20萬以上了）
而且地塊天然被23號線下穿，所以左右分成了2個地塊，天然就能分出高層區域和疊墅區域。
這塊地的VR在下面，大概可以掃碼獲取。
最后的最后，別問我誰會買這塊地……我也不知道
但真的非常期待之后宸嘉的方案，明年的上海最值得期待的項目之一，今天就可以預定了。
二、長寧地塊
本批次另一塊熱門地塊。
根據這次的土拍的樓板價，預計保本價格為：12.5萬左右
如果根據保本價格測算，售價可能在：13~13.5萬左右
最終土拍結果如下：
招商&越秀聯合體拿下了長寧地塊。
注意：這塊地的可售樓板價其實在10萬/㎡左右。
2號線北新涇不遠的地方，長寧稀缺供應，地鐵房。
這塊地北側是長風，西北側是越秀和樾府，一條蘇州河之隔，就是長寧區了
這個地塊其實面寬資源還不錯，長寧區本身也非常熱門。
但也有一個問題就是地塊西側緊貼著「中環路」
真的就是緊緊貼著……
所以按照地塊的情況，應該就是西側放小戶型擋擋噪音，東側放大戶型了。
這塊地最大的問題就是地塊并不大，又是沒幾棟樓的小社區，可能不到200套房子，對于長寧這樣超級缺供應的地方來說，應該沒什么太大壓力。
做一些120㎡還是很吃香的。
三、寶山淞南兩個地塊
寶山淞南的地塊，這次2塊地都被招商&金茂聯合體拿下了，先看K1-11商住地塊
根據這次的土拍的樓板價，預計保本價格為：6.3萬左右
如果根據保本價格測算，售價可能在：6.5~7萬左右
最終土拍結果如下：
然后是另一個D1-04純住宅地塊
根據這次的土拍的樓板價，預計保本價格為：6萬左右
如果根據保本價格測算，售價可能在：6.5~7萬左右
最終土拍結果如下：
恭喜招商&金茂聯合體拿到這塊熱地。
這兩塊地目前預估下來預計售價可能都在6.5~7之間，屬于18號線地鐵房，帶有一個不算大的商業。
根據招商最近清和璽的產品力，疊加金茂府的產品和品牌，這兩個開發商都還是很有號召力的。
寶山這個附近很久沒有新房供應了。
接下來就看到底能在這里挖出多少需求了。
期待一個全新的招商&金茂產品出爐。
總結
今天最大的贏家也是兩個。
第一個是招商，招商和金茂、招商和越秀的綜合體幾乎全都拿到了。
特別是在徐匯地塊里，能看到招商&越秀出價也不比宸嘉弱，如果不是長寧地塊搞定，可能會繼續火拼下去的。
對了，另外就是龍華地塊的暴力拉升價格，也能很大程度緩解清和璽的壓力。
第二個就是宸嘉。
宸嘉很明顯非常非常看好徐匯，并且也回饋了徐匯。
徐匯的整個房價越來越高，畢竟那么多開發商堅定相信徐匯，并且重倉徐匯的。
接下來要做徐匯人真的越來越難了……
關于明年的市場，很多人都在問，這樣土拍明年咋辦？
說實話我已經懵逼了……
但如果只說一個結論的話，就是地價真的切切實實在漲，這就是沒有聯動價之后，一定會帶來的
明年買房的成本也切切實實的要提升了。
黃浦區明年起步價感覺至少4000+
徐匯動不動就是18萬，20萬的新房。
楊浦甚至也跳漲了1萬以上。
但更多明年的事情，就留給明年再說吧……
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。
