收金1054億！上海第三輪集中土拍收官，8宗地觸頂成交…國企仍是拿地主力

2023-06-04 20:39:59來源：互聯(lián)網(wǎng)

9月27日，歷時(shí)3天的上海第三輪集中土拍收官。

據(jù)了解，本輪出讓的35宗涉宅地塊全部成交（含1幅招掛復(fù)合出讓地塊及4幅“城中村”改造項(xiàng)目地塊），其中，底價(jià)成交24宗，數(shù)量較第二輪土拍明顯增加；達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段8宗，數(shù)量較第二輪土拍有所減少。

這35宗地總成交金額為1054億元，是今年收金最多的一輪土拍；平均溢價(jià)率2.45%，較第二輪土拍有所降低。

(資料圖片僅供參考)

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業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海本輪拿地企業(yè)依舊以頭部央企、國企、地方國資平臺(tái)和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯(lián)合參拍的形式參與。可見近期頭部房企和地方國資平臺(tái)的資金壓力逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)對(duì)于未來市場(chǎng)的不可預(yù)期也降低了頭部房企的拿地意愿，不愿承擔(dān)過高風(fēng)險(xiǎn)。

35宗地收金超千億

根據(jù)出讓公告，上海第三輪集中供地共推出35宗住宅地塊（含1幅招掛復(fù)合出讓地塊及4幅“城中村”改造項(xiàng)目地塊），總出讓面積約184.87萬平方米，起始總價(jià)達(dá)到1030.45億元，是上海今年集中供地中起拍金額最高的一輪，分別于9月23日、9月26日、9月27日競(jìng)價(jià)出讓。

9月23日，本輪土拍首日共成交27宗地塊，總成交金額760億元。其中，19宗地塊因“僅一家企業(yè)報(bào)名”均以底價(jià)成交，另外4宗“多家企業(yè)參拍”地塊中，3宗達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，1宗以高溢價(jià)成交。

其中，靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，由靜安國資旗下的北萬置業(yè)以底價(jià)120.6億元拿下，該地塊也成為本輪土拍中總價(jià)最高的地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到13.3萬元/平方米。

對(duì)于該地塊底價(jià)成交的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，雖然該項(xiàng)目位置優(yōu)越，但地塊出讓要求也十分嚴(yán)苛，除保障房配建及中小戶型比例要求外，還需自持8萬平方米以上的商業(yè)辦公、導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)也有一定要求等等，對(duì)拿地企業(yè)的資金實(shí)力及運(yùn)營實(shí)力都有較高的要求，因此最終底價(jià)成交。

9月26日，本輪土拍第二日共成交5宗地，其中4宗拍至中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，1宗底價(jià)成交，總成交金額約159億元。與首日相比，第二天市場(chǎng)保持一定熱度，4宗地均有多家房企報(bào)名。

其中，閔行華漕地塊熱度最高，報(bào)名房企超過10家，最終9家房企出價(jià)并全部進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，最后由南山以17.36億元拿下該地塊，溢價(jià)率為8.96%。

9月27日，本輪土拍第三日共成交3宗地，全部溢價(jià)成交，其中1宗拍至中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，3宗地總成交金額為134億元。

至此，本輪出讓的35宗涉宅地塊全部成交（含1幅招掛復(fù)合出讓地塊及4幅“城中村”改造項(xiàng)目地塊），其中，底價(jià)成交24宗，達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段8宗，共獲土地出讓金1054億元。

中指研究院認(rèn)為，本輪土拍共8宗地達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，表明上海核心區(qū)等優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企爭(zhēng)奪的對(duì)象。

國企、地方國資平臺(tái)主導(dǎo)

從拿地企業(yè)來看，仍以頭部國央企、地方國資平臺(tái)和混合所有制企業(yè)為主。

如保利聯(lián)合(行情002037,診股)體以36.014億元競(jìng)得徐匯區(qū)龍華街道地塊，溢價(jià)率9.1%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)12.3萬元/平方米；招商蛇口(行情001979,診股)聯(lián)合體以22.6億元競(jìng)得徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率6.3%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)8.1萬元/平方米；華發(fā)以80.4億元底價(jià)拿下靜安中興社區(qū)地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)11.9萬元/平方米；建發(fā)52億元拿下閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率8.95%……

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，上海本輪拿地企業(yè)依舊以頭部央企、國企、地方國資平臺(tái)和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯(lián)合參拍的形式參與。可見近期頭部房企和地方國資平臺(tái)的資金壓力逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)對(duì)于未來市場(chǎng)的不可預(yù)期也降低了頭部房企的拿地意愿，不愿承擔(dān)過高風(fēng)險(xiǎn)。

張凱表示，本次福建的國資房企表現(xiàn)搶眼，建發(fā)、象嶼多有斬獲，甚至分別單獨(dú)競(jìng)得“一次報(bào)價(jià)”地塊，在當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境下積極外拓，可見實(shí)力雄厚。同時(shí)，其他全國性國資房企如華發(fā)、南山控股(行情002314,診股)、安徽高速等也同樣表現(xiàn)積極并有所收獲。

“國企、地方國資平臺(tái)及混合所有制企業(yè)為主的局面依舊未被打破，而且民企的拿地?zé)崆橐渤尸F(xiàn)出降低趨勢(shì)。”張凱說，好的一面是，以祥源地產(chǎn)等為代表的民企依然對(duì)上海的周邊新城地塊保有興趣，對(duì)于上海未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持樂觀態(tài)度，尋求進(jìn)入機(jī)會(huì)。

除了祥源地產(chǎn)，龍湖、寶華、亞倫等民企也各有斬獲，表示了對(duì)上海未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀態(tài)度。

本輪土拍最后一宗位于松江區(qū)的地塊，經(jīng)過20多輪報(bào)價(jià)，最終被民企龍湖以15.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率7.54%。

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